Hiện nay, có những dự án tỷ lệ đất công xen cài rất thấp, nhưng cũng có dự án lên đến vài ngàn mét vuông, thậm chí vài hécta, dẫn đến khó phân định diện tích bao nhiêu thì được tách thành dự án độc lập.

Dự án khốn khổ vì một con mương

Lãnh đạo một công ty bất động sản ở TPHCM cho biết, doanh nghiệp của ông phải tạm dừng bốn dự án đang triển khai vì vướng phần đất công nằm xen kẽ. Một trong số đó có quy mô hơn 20 ha. Sau khi được lựa chọn là chủ đầu tư, doanh nghiệp tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng thì địa phương rà soát thấy có khoảng 1.200 m2 đất hiện là kênh mương, đường giao thông (chiếm 0,06% tổng diện tích toàn) nằm rải rác ở các thửa đất trong dự án. Vì 1.200 m2 này là đất công, địa phương yêu cầu tách riêng để đấu giá chọn nhà đầu tư theo quy định. Chủ đầu tư giải trình nhiều lần với các sở, ngành và ủy ban nhân dân nhưng câu trả lời trước sau như một: tách riêng để đấu giá, nếu không phải điều chỉnh quy hoạch để loại bỏ phần đất công.

Không có gì đáng bàn với việc đấu giá những phần đất công liền thửa. Rắc rối xảy ra với phần đất kênh mương thủy lợi, giao thông, kênh rạch... nằm xen cài trong dự án có quy mô lớn. Chủ đầu tư rơi vào thế lưỡng nan vì nếu bỏ phần đất công khỏi dự án thì doanh nghiệp coi như làm lại thủ tục pháp lý từ đầu, rất tốn kém. Nếu để đấu giá riêng thì sẽ phá vỡ toàn bộ quy hoạch đã được duyệt.

Đề xuất giải pháp tháo gỡ

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), riêng TPHCM có 156 dự án bất động sản của 121 chủ đầu tư bị vướng mắc. Tình trạng mắc kẹt kéo dài nhiều năm, cho đến đầu năm 2023, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM phải kiến nghị UBND Thành phố tìm giải pháp tháo gỡ. Trước tình trạng này, Nghị quyết 98/2023 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM đã cho phép UBND TP được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp dự án có một phần đất công xen cài; không phải tách riêng phần đất công để đấu giá.

Và mới đây, Sở Quy hoạch – Kiến trúc (QHKT) TPHCM đã có tờ trình lần 2 về dự thảo ban hành Quyết định quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ tách phần diện tích đất do Nhà nước quản lý thành dự án độc lập trên địa bàn thành phố. Đây là quy định làm căn cứ để UBND cấp có thẩm quyền tại TPHCM quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất công nằm xen cài trong các dự án.

Tại dự thảo do Sở QHKT trình, điều kiện để phần diện tích đất công được tách thành dự án độc lập là phải phù hợp quy hoạch; liền thửa hoặc tiếp cận biên cửa dự án và không bị chia cắt bởi các thửa đất của chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng; không có tranh chấp, khiếu nại. Về Quy mô của khu đất công công xen cài, Sở QHKT đề xuất chia làm 2 khu vực. Cụ thể, tại các huyện, diện tích đất công không nhỏ hơn 2.000m2 đối với khu quy hoạch cao tầng và không nhỏ hơn 1.000m2 với khu quy hoạch thấp tầng.

Còn tại TP Thủ Đức và các quận còn lại, diện tích phần đất công xen cài không nhỏ hơn 1.000m2 đối với khu quy hoạch nhà cao tầng và không nhỏ hơn 500m2 với khu quy hoạch thấp tầng. Về tỷ lệ của phần đất công xen cài trong các dự án, Sở QHKT đề xuất phần đất công này phải chiếm trên 5% (trung bình khoảng 1.000m2) toàn dự án để đáp ứng được các yêu cầu về quy hoạch, phòng cháy chữa cháy… khi hình thành dự án độc lập.

Trong kết luận chỉ đạo các sở, ngành liên quan có ý kiến về dự thảo nói trên, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường đề nghị rà soát, làm rõ một số nội dung. Đó là xác định cơ sở xem xét phần diện tích đất công (gồm cả rạch, đường và lối đi) khi tách thành dự án độc lập sẽ căn cứ vào hiện trạng hay quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được duyệt. Rà soát, xác định chiều rộng đường giao thông tiếp giáp phần đất công tối thiểu là 10,5m hay 13m; xem xét quy mô diện tích phần đất công “không nhỏ hơn 500m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng” cho phù hợp với tiêu chí về hình dạng khu đất. Ngoài ra, cần phải xác định thời điểm xem xét tách phần đất công xen cài thành dự án độc lập là tại lúc chấp thuận cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án,hay tại thời điểm xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư.