Phóng viên Báo Lao Động đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Đình Cương - Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - về câu chuyện dự báo thị trường bất động sản.

Thưa ông, ông dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ra sao trong năm 2024?

- Tôi cho rằng, khó có đột biến ở thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024. Thời gian qua, Chính phủ đã rất nỗ lực trong việc kịp thời ban hành chính sách gỡ khó sát với mong đợi của thị trường. Tuy nhiên, chính sách cần thời gian để thẩm thấu.

Mong đợi của thị trường nếu muốn được giải quyết tức thời thì chỉ có thể trông chờ vào các Nghị quyết trực tiếp từ Chính phủ. Nhưng thực tế, Nghị quyết chưa thể giải được bài toán nguồn cung cho thị trường do các dự án chủ yếu đang vướng mắc vấn đề pháp lý.

Nhà đầu tư trông đợi nhiều vào kỳ họp tới của Quốc hội, đặc biệt là việc thông qua các luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…

Giả sử tại kỳ họp tháng 11, Quốc hội thông qua, theo quy định pháp luật, thời điểm có hiệu lực của văn bản không sớm hơn 45 ngày kể từ ngày thông qua hoặc ký ban hành. Sẽ mất khoảng 3 tháng để bộ, ngành chuẩn bị đưa ra Nghị định hướng dẫn. Như vậy có thể gần hết 2/3 thời gian năm 2024, cơ chế chính sách và điều chỉnh mới thẩm thấu vào thị trường.

Vậy còn các yếu tố tác động trực tiếp đến thị trường khác thì sao, thưa ông?

- Về đối tượng tham gia thị trường là các chủ đầu tư. Chính phủ đã thành lập tổ công tác đặc biệt để hỗ trợ giải quyết cơ chế chính sách, tháo gỡ nút thắt ở nhiều địa phương. Kỳ vọng của các chủ đầu tư và thị trường là Chính phủ đưa ra hướng tháo gỡ tại từng địa phương. Nhưng sau gần 1 năm, về mặt cơ bản nguồn cung thị trường vẫn đang bế tắc. Nguyên nhân là do cơ chế tháo gỡ còn liên quan đến nhiều đơn vị như bộ, ngành, địa phương quản lý trực tiếp tại địa bàn.

Việc này, một mình các chủ đầu tư không thể tự tháo gỡ được. Hiện có khoảng 700 dự án nhà ở thương mại trên toàn quốc gặp vướng mắc về pháp lý. Số lượng dự án được tháo gỡ chỉ dưới 10%. Nguồn cũng trên thị trường dự báo tiếp tục bị thiếu. Theo tôi, trong năm 2024, khó có đột biến từ nguồn cung từ góc độ chủ đầu tư.

Hiện nay tình trạng ngân hàng thừa tiền nhưng nền kinh tế khó hấp thụ vốn. Vậy bài toán năng lực tài chính của các chủ đầu tư bất động sản hiện nay ra sao?

- Năng lực tài chính khó khăn là điều chúng tôi nhận thấy khi làm việc với các đối tác nước ngoài, tổ chức tài chính, quỹ đầu tư để tham gia vào việc xử lý vướng mắc liên quan các dự án cụ thể. Đặc biệt là đối với một số chủ đầu tư quy mô nhỏ dưới 50ha ở địa bàn các tỉnh. Khi thị trường tốt, họ kỳ vọng có đòn bẩy và các nhà đầu tư thứ cấp. Thế nhưng, khi thị trường khó khăn thì yếu tố hỗ trợ không còn, chỉ trông vào năng lực trực tiếp của chủ đầu tư. Theo luật, các dự án quy mô trên 20ha thì cần có tới 15% vốn chủ sở hữu, chủ đầu tư phải tự bỏ vốn giải phóng mặt bằng nếu không có ngân hàng tham gia cho vay thì rất khó.

Ngoài ra, năng lực và kinh nghiệm của đội ngũ nhân sự của chủ đầu tư đều thiếu và yếu. Việc chuẩn bị cho dự án, đa số chủ đầu tư chủ yếu chỉ dựa trên mối quan hệ để lấy được dự án. Việc tổ chức thực hiện dự án từ lập quy hoạch, nghiên cứu, hoàn thiện thủ tục pháp lý, đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, đầu tư xây dựng đòi hỏi đội ngũ nhân sự thì trên 90% chủ đầu tư dự án nhà ở chưa đáp ứng vấn đề nhân sự.

- Xin cảm ơn ông!