Trong suốt 11 năm làm việc tại ngân hàng hàng đầu thế giới Goldman Sachs, Don Mullen đã đóng một vai trò quan trọng trong việc bán các khoản đầu tư được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp dưới chuẩn của công ty ngay khi thị trường nhà đất sụp đổ.

Năm 2009, người đàn ông 64 tuổi đã đến một số cộng đồng bị ảnh hưởng nặng nề nhất của Hoa Kỳ, chi 25 triệu USD tiền túi để mua những tài sản tồi tàn, trước khi quyết định mở rộng thành một doanh nghiệp. Ông thành lập Pretium Partners LLC vào năm 2012, biến nó thành công ty quản lý tài sản trị giá 51 tỉ USD và là một trong những chủ sở hữu tư nhân lớn nhất nước Mỹ về nhà ở và cho thuê dành cho một gia đình.

Trả lời phỏng vấn với Bloomberg, Mullen đã chia sẻ về thị trường nhà ở Mỹ hiện tại.

Thị trường nhà ở lại bắt đầu có vẻ rủi ro. Giai đoạn này khác với năm 2008 như thế nào?

Bất động sản nhà ở là một cơ hội đầu tư hấp dẫn hơn nhiều so với lúc bấy giờ. Trong lĩnh vực kinh doanh nhà thuê cho hộ gia đình, đặc biệt là hiện tại, chúng tôi đã chứng minh khả năng mở rộng quy mô mua tài sản và vận hành chúng ở mức lợi nhuận hấp dẫn. Rủi ro đầu tư thấp hơn vì không có sự không chắc chắn về hiệu quả.

Vào năm 2008, có rất nhiều người bị cưỡng ép phải bán nhà, bị tịch thu nhà. Việc mua nhà hay không chẳng ai dám chắc vì mọi người lo ngại về tỉ lệ thất nghiệp cao. Hiện nay, xuất hiện mất cân bằng, nhưng nhỏ hơn nhiều, với bối cảnh cơ bản khác.

Điều này có ý nghĩa như thế nào đối với thị trường?

Lý do giá không giảm là vì mọi người không niêm yết nhà của họ. Và bạn sẽ không mong đợi họ làm như vậy, bởi vì dư nợ thế chấp trung bình là 3%. Không ai sở hữu một ngôi nhà với khoản thế chấp 3% có thể đủ khả năng để chi trả như trước đây vì chi phí tài chính cao hơn 400 điểm cơ bản.

Những người trẻ có khả năng mua nhà, nhưng họ chọn không mua. Chúng tôi biết rằng có một phần lớn trong thế hệ đó phải gánh khoản nợ học phí. Lãi suất đang làm cho điều này trở nên ít khả thi hơn đối với nhiều người. Vì vậy, chúng tôi hy vọng sẽ thấy lượng người thuê nhà tăng lên. Đó là một cách hiệu quả để giảm thiểu một phần tình trạng thiếu khả năng sở hữu.

Vậy ông phải thay đổi cách kinh doanh như thế nào?

Tỉ lệ sở hữu nhà ở của người Mỹ đã tăng lên trong khoảng từ 62-71% là mức cao nhất mà chúng tôi thấy được trong năm 2007. Tỉ lệ sở hữu nhà đã tăng lên cho đến rất gần đây. Điều đang xảy ra là các công ty quy mô tầm trung kinh doanh cho thuê nhà lại đang bán đi sản phẩm của mình, rút khỏi công việc kinh doanh. Nguồn cung nhà cho thuê đã bị thu hẹp trong vài năm qua.

Giá nhà sẽ như thế nào trong tương lai?

Trong mọi chu kỳ tài chính, chính người bán bị ép buộc sẽ tạo ra việc định giá lại. Trong thị trường này, người bán bị ép buộc không phải là chủ sở hữu nhà ở Mỹ, bởi vì không có sự kiện kích hoạt nào. Họ sẽ tiếp tục bán nhà với giá chiết khấu. Và những người kinh doanh nhà chắc chắn cần phải thanh lý hàng tồn kho của họ.

Đó là một cơ hội tuyệt vời nếu bạn là người kiên cường.

Ông có nghĩ rằng thị trường phản ánh những gì sắp xảy ra không?

Điều đã xảy ra là hơi bất thường vì FED đã hành động quá nhanh - lãi suất tăng lên, nhưng chênh lệch (đối với chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản) lại bị thổi bay.

Nếu FED tăng lãi suất với tốc độ chậm hơn, chênh lệch sẽ giảm xuống một con số khiến có vẻ như lãi suất thế chấp đang giảm xuống. Điều đó sẽ tiếp tục ổn định thị trường. Quan điểm của tôi là, ngay cả khi FED tăng lãi suất nhưng với tốc độ chậm hơn, sự quay vòng sẽ bắt đầu đối với thị trường nhà đất.

Vì thế nên ông đầu tư lâu dài vào nhà ở?

Đó là một xu hướng. Vào năm 2009, tôi đã dùng 25 triệu USD để thu gom nhà ở khắp nước Mỹ, ở những nơi có cường độ vỡ nợ cao. Tôi tìm hiểu xem đây có phải là một công việc kinh doanh khả thi hay không và các yếu tố rủi ro là gì?

Mọi người trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đều nghĩ rằng mỗi mảnh bất động sản là duy nhất, mỗi ngôi nhà là duy nhất. Không như ngày xưa, giờ đây, chỉ việc ngồi máy tính phân tích từng ngôi nhà rao bán trên thị trường.

Mỗi ngôi nhà chúng tôi mua, chúng tôi cũng chấm điểm khu vực đó theo điểm FICO trung bình của mọi người sống trong cộng đồng đó. Người Mỹ muốn một nơi ở dung hòa những yếu tố. Chúng tôi dành nhiều thời gian để xác định các xu hướng nhân khẩu học dài hạn: tốc độ tăng dân số là bao nhiêu, thu nhập trung bình của những người chuyển đến thành phố đó là bao nhiêu. Sau đó, có thể dự đoán cả nhu cầu nhà ở và mức giá nào.

Xử lý thế nào khi có suy thoái kinh tế?

Bạn cần ở vị trí mà bạn đã mua một tài sản và tin rằng có giá trị cơ bản lâu dài. Đó là lý do tại sao chúng tôi không tập trung vào các tòa văn phòng vì tính biến động cao hơn. Mặt khác, rất dễ gặp rắc rối với đòn bẩy tỉ lệ cao đối với nhà ở.