Thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2024, giá giao dịch chung cư tại Hà Nội, TPHCM bị đẩy lên ngưỡng trên 50 triệu đồng/m² do thị trường khan hiếm nguồn cung, dự án mở bán mới rao giá cao. Ngày cả phân khúc nhà ở xã hội cũng ở vào hoàn cảnh tương tự.
Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản như Nam Long, Becamex, Hoàng Quân, Novaland, Vinhomes, Ecopark… tuyên bố sẽ ưu tiên bỏ vốn triển khai các dự án nhà ở phù hợp với số đông như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền... Mặc dù vậy, vẫn còn nhiều vấn đề trong các cơ chế ưu đãi, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này.
Một trong những vấn đề lớn hiện nay, nằm ở việc chi phí tạo lập quỹ đất đầu vào tăng cao khiến chủ đầu tư rất khó cân đối giá đầu ra cho sản phẩm. Bên cạnh đó, với diện tích eo hẹp, hạn chế về số tầng, chi phí xây dựng cao… sẽ rất khó để đưa giá bán sản phẩm bất động sản xuống thấp hơn, chưa kể nhà đầu tư còn phải tối ưu hóa chi phí và lợi nhuận.
Ở góc độ doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, nhà ở xã hội có quy định doanh nghiệp tự tìm đất và bồi thường, đất đó không được tính vào giá thành vì nhà ở xã hội do Nhà nước cấp. Doanh nghiệp bồi thường xong, Nhà nước sẽ trả lại tiền cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp có lợi nhuận 10%, nhưng tiền bồi hoàn chờ hoài. Một dự án đầu tư 500 tỉ đồng, lợi nhuận 10% là 50 tỉ đồng, trong đó tiền bồi thường hàng trăm tỉ, nhưng chờ hoài không được hoàn trả, kéo dài từ năm này qua năm nọ. Điều này gây thiệt hại cho doanh nghiệp và dẫn đến câu chuyện lợi nhuận dự án không phải lời 10% do không được hoàn trả kịp thời tiền bồi thường.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, trong tính tiền sử dụng đất, một vướng mắc rất lớn là Nhà nước trừ lại tiền bồi hoàn cho doanh nghiệp theo giá nào? Trong thực tế, doanh nghiệp bồi thường cho người dân theo giá thị trường, nhưng Nhà nước lại bồi hoàn theo bảng giá đất thì doanh nghiệp lỗ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề xuất bổ sung quy định dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần. Điều này sẽ giúp làm tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường và giúp kéo giảm giá thành do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ nhà ở xã hội, do số lượng căn hộ nhà ở xã hội của dự án nhiều hơn, được tăng khoảng 1,5 lần.
Đặc biệt, quy định này cũng có tác động khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để đưa các quỹ đất này tham gia thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.