Điểm vướng trong cải tạo chung cư cũ

Theo quy định hiện nay, việc tháo dỡ, xây dựng mới chung cư cũ phải được sự đồng thuận của toàn bộ các chủ sở hữu nhà chung cư.

Về điều này, các chuyên gia về lĩnh vực bất động sản cho rằng rất khó có sự đồng thuận 100% từ các chủ sở hữu những căn hộ chung cư cũ. Do đó, việc cải tạo chung cư cũ ở nhiều nơi hiện nay còn gặp vướng mắc, làm tiến độ cải tạo trở nên ì ạch, bế tắc.

Trong khi đó, tại Khoản 5, 6 Điều 7 Nghị định số 101/2015 quy định: “Thời hạn để cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư được toàn quyền quyết định lựa chọn nhà đầu tư và quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; cụ thể là 3 tháng đối với chung cư nguy hiểm và 12 tháng đối với chung cư hư hỏng nặng. Quá thời gian nêu trên mà chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư thì nhà nước có trách nhiệm tổ chức thực hiện phá dỡ và lựa chọn nhà đầu tư để xây dựng mới chung cư”.

UBND TPHCM cho rằng, thực tế hết thời gian cho phép nhưng người dân vẫn không thỏa thuận được phương thức bồi thường với nhà đầu tư.

Ngoài ra, cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư khó thống nhất về phương thức bồi thường cũng như giá trị bồi thường hoặc nếu có đồng thuận thì sau đó có trường hợp lại đề nghị thay đổi phương thức từ việc nhận tiền sang nhận nhà hoặc ngược lại, nên kéo dài thời gian thực hiện.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư chưa thỏa thuận được phương thức bồi thường cụ thể với tất cả các chủ sở hữu nên rất bị động trong việc triển khai thực hiện, vừa phải chuẩn bị cả tiền mặt để bồi thường, giải quyết chi phí tạm cư và vừa phải xây dựng quỹ nhà để phục vụ tái định cư. Đây là áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư và mất nhiều thời gian.

Đề xuất tháo dỡ khi 50% đồng ý

Đồng thời, việc tính toán giá trị bồi thường nhà ở cũ, giá trị nhà ở mới, giá trị chênh lệch vị trí giữa nhà ở cũ và nhà ở mới rất phức tạp. Hơn nữa, sau thời gian một đến hai năm nếu người dân vẫn chưa đồng thuận, giá cả thị trường có thay đổi, phải định giá lại, dẫn đến mất nhiều thời gian và công sức trong việc lập, rà soát lại phương án, cũng như thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Do đó, UBND TP.HCM kiến nghị trong trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm thì thực hiện việc bồi thường, tái định cư theo hai phương án:

Một là, quy định cụ thể chỉ thực hiện phương thức bồi thường, tái định cư bằng căn hộ.

Hai là, vẫn quy định 2 phương thức bồi thường bằng tiền hoặc căn hộ, nhưng bổ sung thêm quy định nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án. Các chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền với mức giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận.