>>> Một nghìn lẻ một tranh chấp phổ biến trong quản lý chung cư
>>> Muôn kiểu tranh chấp chung cư: Khi khu đô thị đáng sống không còn đáng sống
>>> Có thể truy tố hình sự nếu chủ đầu tư trây ỳ 2% quỹ bảo trì chung cư

Thực tế tranh chấp chung cư xảy ra do nhiều nguyên nhân. Trong đó có xuất phát từ chủ đầu tư, người dân và cả cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương. Có thể chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định.

Hoặc do người mua chung cư không xem kỹ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ. Vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt. Công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý các sai phạm trong công tác sử dụng, quản lý, vận hành nhà chung cư chưa được coi trọng...

Cư dân mòn mỏi theo kiện kéo dài rơi vào cảnh "1 tiền gà 3 tiền thóc"

Là người từng tham gia giải quyết nhiều vụ việc liên quan đến tranh chấp ở chung cư, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, chung cư tại nước ta hiện nay đang xảy ra một số loại tranh chấp phổ biến:

"Trong nhiều năm qua nổi lên rất nhiều vấn đề tranh chấp chung cư, điển hình nhất là phí 2%. Sau khi bàn giao nhà cho người dân thì chủ đầu tư không trả hoặc trây ỳ, chậm trả.

Thứ hai là tranh chấp diện tích nhà. Có những dự án thiếu diện tích dẫn đến thiệt hại cho người mua. Tuy nhiên đàm phán vấn đề này với chủ đầu tư rất khó khăn. Nếu một hộ dân đi kiện cáo thì rơi vào tình trạng "1 tiền gà, ba tiền thóc", chi phí tố tụng rất tốn kém. Nhưng nếu không đòi thì mất quyền lợi.

Thứ ba là tranh chấp quyền sử dụng chung - riêng của tòa nhà chung cư. Sau khi bán nhà, chủ đầu tư vẫn hiện diện như một ông chủ trong chung cư. Sau khi Luật Nhà ở 2016 sửa đổi phần lớn diện tích chung trở thành diện tích riêng của chủ đầu tư. Họ còn tầng hầm, khu dịch vụ, diện tích công cộng... Đây sẽ là nguồn cơn khiến tranh chấp trở nên dai dẳng".

Chủ tịch TAT Law Firm nhận định, những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp mà còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước. Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà.

Đề xuất người dân đóng phí 2% bảo trì thẳng vào ngân hàng

"Việc người dân kiện chủ đầu tư lâu nay có thể ví như "con kiến kiện củ khoai". Tôi cho rằng, để giải tỏa những tranh chấp về phí bảo trì chung cư như hiện nay, cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng (do đại diện sở xây dựng là chủ tài khoản, sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập). Khi người mua nhà có xác nhận của ngân hàng về việc đã đóng phí bảo trì, thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà.

Đối với các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.

Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân là hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư...

Về phía người dân, việc bầu ban quản trị khá quan trọng. Có những người nhiệt tình nhưng không đủ hiểu biết cần thiết để đảm nhiệm vị trí ban quản trị. Lại có những người có mục đích cá nhân, hoặc có ứng xử bất lợi cho cư dân.

Tôi cho rằng, người dân ở chung cư lưu ý những vấn đề này để lưu ý chọn ban quản trị"... Bộ Xây dựng cần có khung chương trình đào tạo, hướng dẫn Sở Xây dựng mở lớp dạy ban quản trị" - ông Tú chia sẻ. 

Nói về phương pháp xử lý khi vướng tranh chấp với chủ đầu tư, ông Tú cho rằng, cư dân có thể tập hợp lại, cử ra những người có hiểu biết, có tâm, có thời gian để đấu tranh. Hoặc cư dân có thể nhờ chuyên gia pháp lý, luật sư đứng ra bảo vệ cho mình. Người dân cũng có thể kiến nghị đến chính quyền địa phương.