Khó khăn trong xác định giá đất sát với giá thị trường

Ngày 8.3.2023, đóng góp ý kiến tại “Hội nghị lấy ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài Nguyên và Môi trường tổ chức, TS Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, giá đất và những vấn đề tài chính về đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề phức tạp, khó nhất bởi có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất sát với giá thị trường.

Để góp phần nâng cao chất lượng của các quy định về giá đất, vấn đề tài chính đất đai và một số vấn đề có liên quan nói riêng và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nói chung, nhóm chuyên gia Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV phân tích, đưa ra kiến nghị về sửa đổi, bổ sung những vấn đề này của Dự thảo Luật. Trong đó, nhóm nghiên cứu đã đưa ra một số kiến nghị về tài chính trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó, vấn đề tài chính đất đai (Chương XI) đã có nhiều điểm mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)... 

“Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nội dung còn chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đảm bảo tính thống nhất, khoa học. Đây là nội dung quan trọng nhất, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp và nhạy cảm” – TS Cấn Văn Lực nêu ý kiến, đồng thời nhấn mạnh:

Để có thể sớm ban hành được Luật Đất đai (sau đợt lấy ý kiến nhân dân kết thúc vào ngày 15.3.2023), vấn đề tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn, vừa “tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường” vừa đảm bảo tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân.

Trên cơ sở nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất (bản công bố lấy ý kiến nhân dân ngày 5.1.2023), nhóm nghiên cứu nêu 10 kiến nghị liên quan đến vấn đề tài chính đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung vào các vấn đề nóng, then chốt, đang được dư luận quan tâm.

Khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất (không cần liệt kê các khái niệm mà Luật đã quy định).

Cần chuẩn hóa giá đất

Theo ý kiến của các chuyên gia, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại Điều 153/khoản 2) nên được chuẩn hóa là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (giá đất giao dịch trung bình thị trường) trong thời gian nhất định, đã loại trừ các yếu tố đột biến (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan…), có thể gọi là giá đất chuẩn/giá đất tham chiếu. Nên quy định việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng. 

Bảng giá đất là bảng tập hợp giá đất chuẩn (giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường) theo vùng giá trị đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Cần quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể. Đồng thời, nên bổ sung định nghĩa “Thửa đất chuẩn”.

Đặc biệt, nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất (các phương pháp có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic. Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường (thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026); từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc (không phân biệt vị trí địa lý, vùng miền) sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường (kinh nghiệm thế giới cần thời gian 5-10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này.