Đối mặt với tình trạng "khát" tiền

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây cho biết, tính đến cuối năm 2023, dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản vào khoảng 2,75 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 6,75% so với đầu năm. Trong đó, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đạt mức tăng 22%, chiếm khoảng 26% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, theo như chia sẻ từ phía các ngân hàng thì tín dụng bán lẻ đang giảm mạnh do xu hướng bất động sản tiêu dùng giảm từ năm 2023 và kéo đến tháng 1.2024, do kinh tế khó khăn, thu nhập người dân giảm, thị trường bất động sản trầm lắng. Bên cạnh đó, số dự án mới được cấp phép mới rất ít trong năm 2023, thị trường không có nguồn cung.

Điều này đang tác động khá lớn đến câu chuyện huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, các doanh nghiệp trong ngành vẫn phải đối mặt với tình trạng "khát" tiền. Bởi lẽ, với đặc trưng vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phụ thuộc phần lớn vào vốn vay. Trong khi đó, hai nguồn vốn lớn nhất là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều biến động mạnh thời gian qua.

Dẫu lãi suất huy động và cho vay mới của các ngân hàng thương mại giảm hơn 2% một năm so với cuối năm 2022, các chuyên gia đánh giá, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng trong năm 2024.

Bởi các thỏa thuận tín dụng chỉ tập trung ở doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, quỹ đất lớn với dự án sạch. Trong khi tài sản đảm bảo cho khoản vay của phần lớn doanh nghiệp địa ốc không đáp ứng yêu cầu vì ngân hàng thận trọng hơn khi giải ngân và ưu tiên khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Trước những biến động của thị trường, để giảm bớt việc phụ thuộc vào các ngân hàng, những năm qua các chủ đầu tư phần lớn ưu tiên phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn trung và dài hạn, nhất là giai đoạn 2018-2021. Tuy nhiên, cho đến nay kênh trái phiếu lại đang trong quá trình hồi phục sau những biến cố và áp lực trả nợ vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý

Hiện tại, việc khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung, các doanh nghiệp lĩnh vực này nói riêng; và muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp, từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án.

TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DGCapital cho rằng, việc giải quyết vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản là yếu tố mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào. Hiện tại, nếu pháp lý dự án không đầy đủ, sẽ chẳng có ngân hàng nào dám cho chủ đầu tư vay vốn, cũng chẳng ai mua trái phiếu địa ốc và các thương vụ M&A bất động sản cũng khó thành công.

VARS cũng đưa ra quan điểm cho rằng, để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển thì cần khơi thông các kênh vốn đang gặp thách thức. Theo đó, cơ quan quản lý nên sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án tái khởi động, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Bởi phân khúc này sẽ thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ và có dòng tiền luân chuyển.

Bên cạnh đó, ngoài các kênh vốn quen thuộc, thị trường cần các nguồn vốn từ sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài. Ngoài ra, các cơ quan quản lý cũng cần nghiên cứu cơ chế minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại. Đặc biệt, cần đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm để phản ánh đúng rủi ro của doanh nghiệp, cho phép nhà đầu tư có cái nhìn khách quan để đánh giá rủi ro trước khi đầu tư.