Đẩy người thu nhập thấp ra xa trung tâm

Mỗi năm, Hà Nội đón một số lượng lớn lao động từ các tỉnh về, có nhu cầu ổn định chỗ ở. Thế nhưng, đầu năm 2021 đến nay, Hà Nội chưa triển khai dự án nhà ở xã hội (NƠXH) nào. Như vậy, có thể thấy, hiện có quá ít dự án NƠXH được đầu tư xây dựng, đã khiến người có thu nhập thấp ngày càng khó có cơ hội mua nhà ở, dù nhu cầu thực rất lớn.

Với mong muốn có một căn nhà chung cư để sinh sống và làm việc tại Thủ đô nhưng gần 10 năm nay anh Nguyễn Mạnh Quỳnh (quê Thanh Hóa) vẫn chưa “đủ lực” để mua nhà.

Với số tiền tích góp gần 1 tỉ đồng, anh đã phải vay mượn thêm và tìm một căn chung cư ở huyện Thanh Trì, Hà Nội. “Với số tiền hơn 1 tỉ đồng bây giờ rất khó để tìm được một căn chung cư ở nội thành thậm chí là các quận vùng ven. Xác định đi xa chỗ làm nhưng có chỗ ở ổn định nên tôi đã phải ra xa trung tâm” - anh Quỳnh nói.

Có thể thấy, việc thiếu nhà ở giá rẻ cũng xuất phát từ nhiều nguyên nhân trong đó tại Nghị định số 100/2015/ NĐ-CP của Chính phủ quy định, với dự án dưới 10ha, chủ đầu tư được lựa chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước... Bởi vậy, nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn hình thức nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% khiến quỹ đất phát triển NƠXH bị thu hẹp.

Để khắc phục bất cập này, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã quy định các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại đô thị loại II, loại III phải dành 20% diện tích quỹ đất để xây dựng NƠXH. Như vậy, sẽ tạo thêm nhiều quỹ đất để phát triển NƠXH, góp phần giúp người dân có thu nhập thấp thêm nhiều cơ hội để tiếp cận mua được NƠXH.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng không ít lần phải lên tiếng cảnh báo tình trạng “cung không đủ cầu” về NƠXH... Bộ Xây dựng cũng chỉ ra thực tế nhiều chủ đầu tư không bố trí 20% quỹ đất trong dự án để làm NƠXH. Lý do chủ đầu tư “né” quỹ đất này là chính sách và chế tài xử lý với chủ đầu tư vẫn còn bỏ ngỏ.

Có quỹ dự phòng, kích tinh thần doanh nghiệp

Nhiều chuyên gia đô thị đánh giá, Nghị định 49/2021/NĐ-CP ra đời được coi là một bước đột phá trong cơ chế chính sách của Nhà nước để tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, nhất là tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội. Tuy nhiên, vẫn còn đó băn khoăn khi những quy định tại nghị định này đi vào cuộc sống liệu có lại làm phát sinh nhiều bất cập.

TS-KTS Trương Văn Quảng - Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, trong quy hoạch đô thị, nên có sự phân định rõ để tránh dẫn đến những tổn thương tâm lý và mất công bằng trong cộng đồng cư dân đô thị.

Theo đó, khu đất có giá trị sinh lời cao, vị trí, địa thế đẹp đương nhiên cần phải làm các khu đô thị thương mại cao cấp, thu lại lợi nhuận cao để tạo nguồn lực phát triển đô thị, đồng thời tạo ra được đột phá trong việc hiện đại hóa những vùng đô thị lõi. Còn những khu vực có giá trị sinh lời trung bình hoặc thấp thì dành xây dựng các khu đô thị cho đối tượng có thu nhập thấp hoặc trung bình.

Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho hay, vẫn còn nhiều kẽ hở và bất cập trong thực thi chính sách về NƠXH. Đơn cử, theo quy định tại Nghị định 49, một dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích 1,9ha (dưới định mức 2ha) tại khu trung tâm TPHCM hay Hà Nội, có tổng mức đầu tư hàng ngàn tỉ đồng, khả năng đạt lợi nhuận cao nhưng không phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển NƠXH.

Thế nhưng một dự án khác có quy mô 2,1ha (trên định mức từ 2ha trở lên) tại huyện ngoại thành, có tổng mức đầu tư chỉ khoảng vài trăm tỉ đồng, lợi nhuận thấp hơn rất nhiều, nhưng chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất của dự án để phát triển NƠXH. Như thế là không công bằng cho các doanh nghiệp làm dự án.

“Quỹ đất 20% có thể linh hoạt để doanh nghiệp nộp tiền hoặc hoán đổi quỹ đất. Với khoản tiền hoán đổi đó, Nhà nước có thể dành để quy hoạch riêng một khu NƠXH ngay cạnh khu đô thị thương mại, cao cấp và cư dân có thể tiếp cận với hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ liền kề, thay vì cài cắm lỗ chỗ” - ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nói.

Đồng thời cho rằng, quỹ đất NƠXH đó còn có thể giao cho một chủ đầu tư làm dưới sự giám sát quản lý của Nhà nước và người dân. Như vậy, có thể giải quyết được bài toán quy hoạch, hài hòa lợi ích của các đối tượng trong xã hội mà vẫn đảm bảo “không để ai bị bỏ lại phía sau”, đảm bảo cấu trúc đô thị không bị phá vỡ, lộn xộn.

Ông Điệp cho biết thêm, ngoài các chính sách thì chúng ta nên có một quỹ dự phòng về nhà ở giá rẻ để người thu nhập thấp khi cần là đều đáp ứng được. Đừng để tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ như hiện nay. Việc này càng ngày càng đẩy người nghèo, người thu nhập thấp ra khỏi trung tâm thành phố.