Trong báo báo mới đây của SSI Reseach, việc sửa đổi luật trong thời gian sắp tới sẽ là yếu tố hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản nhà ở.

Cụ thể, luật Đất đai sẽ sửa đổi trong năm 2022 trước khi hoàn thành vào tháng 5/2023. Các điểm sửa đổi kỳ vọng sẽ có quy định cụ thể về hệ số đền bù giá đất nhằm giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng.

Hiện luật Đầu tư 2020 quy định các dự án phải có sự chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ gồm dự án có quy mô sử dụng đất từ 50ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị.

Thay vào đó, thị trường kỳ vọng những thay đổi về một số quy định có thể phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho UBND cấp tỉnh.

Luật Nhà ở 2014 vẫn chưa quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Điều này có thể hạn chế các dự án bất động sản nhà ở tiềm năng trong tương lai.

Trong năm 2021, CTCP Xây dựng Coteccons (mã chứng khoán HBD) và Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình (mã chứng khoán HBD) có giá trị hợp đồng mới khoảng 25 nghìn tỉ đồng và 18 nghìn tỉ đồng, gấp 3,6 lần và gấp 2 lần so với năm 2020.

Với giá trị hợp đồng mới, cả CTD và HBC sẽ ghi nhận hàng tồn kho cuối năm 2021 tăng mạnh 25 nghìn tỉ đồng (gấp 2,7 lần so với cùng kỳ) và 21,4 nghìn tỉ đồng (tăng 65% so với cùng kỳ). 

Tuy nhiên, SSI tin rằng sự gia tăng giá trị hợp đồng mới trong năm 2021 ít nhất một phần là do nhu cầu bị trì hoãn từ năm 2020 do COVID-19. Do đó vẫn còn khá sớm để đưa ra giả thuyết rằng giá trị ký mới trong năm 2022 sẽ đạt được mức tương đương năm 2021.

Về nguyên vật liệu xây dựng, trường hợp giả định giá thép trung bình điều chỉnh giảm 8% trong năm 2022 có thể giúp cải thiện biên lợi nhuận gộp. Tuy nhiên, do sự cạnh tranh gay gắt trong ngành xây dựng, biên lợi nhuận gộp giả định không thay đổi.

Tuy nhiên, biên lợi nhuận ròng có thể cải thiện khoảng 30 bps do doanh thu phục hồi sẽ giúp cải thiện tỉ lệ chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp/doanh thu.

SSI dự phóng lợi nhuận sau thuế năm 2022 của CTD và HBC lần lượt đạt 347 tỉ đồng (tăng 167% so với cùng kỳ) và 252 tỉ đồng (tăng 151% so với cùng kỳ).

Chứng khoán SSI ước tính biên lợi nhuận ròng sẽ cải thiện 30 bps trong năm 2022 đối với CTD (tăng 1,8%) và HBC (tăng 1,3%). Tuy nhiên, mức này vẫn thấp hơn nhiều so với mức trung bình giai đoạn 2015 - 2018 lần lượt là 5,8% và 3,9%, do cạnh tranh cao hơn và mặt bằng giá thép cao hơn.

Nếu giá thép trung bình có thể giảm khoảng 15% so với cùng kỳ trong năm 2022, SSI dự đoán trong năm 2022 biên lợi nhuận gộp của CTD sẽ cải thiện 10 bps, đạt 4,3% so với biên lợi nhuận gộp ở kịch bản cơ sở năm 2022 là 4,2%.

Trở ngại nằm ở lạm phát cao có thể dẫn đến lãi suất cho vay tăng, từ đó ảnh hưởng đến lợi nhuận của chủ đầu tư bất động sản và thu nhập của người mua nhà. Tiến độ mở bán của các chủ đầu tư dự án và tình hình ký mới của các công ty xây dựng cũng bị tác động liên đới.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay cao cũng khiến lãi vay đè nặng lên các công ty xây dựng có dùng vốn vay như HBC. Tuy nhiên, CTD có thể tránh rủi ro lãi suất cho vay tăng do vị thế tiền mặt ròng và không dùng vốn vay.

Ngoài ra, Thông tư 16/2021/TT-NHNN vừa công bố có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Cụ thể, các tổ chức tín dụng sẽ không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành với mục đích tái cơ cấu nợ, góp vốn/mua cổ phần tại các doanh nghiệp khác cũng như tăng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát hành. Điều này có thể có tác động ngắn hạn đến các chủ đầu tư bất động sản có dòng tiền kém.