Mặc dù, theo Luật Kinh doanh bất động sản, một dự án chỉ được mở bán khi đã làm xong móng (đối với chung cư), xong hạ tầng (đối với dự án thấp tầng) và phải có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng địa phương.

Thông thường, việc đặt cọc giữ chỗ ở mức 10% trên tổng giá trị căn hộ, tuy nhiên có một số chủ đầu tư sử dụng chiêu bài tặng mức chiết khấu cao để dụ khách hàng xuống tiền đóng cọc với số tiền khá lớn, thậm chí có thể lên đến 90% giá trị căn hộ. 

Đơn cử như dự án căn hộ Sky 89 nằm tại số 89 Hoàng Quốc Việt, P. Phú Thuận, Quận 7, TPHCM do liên doanh chủ đầu tư An Gia Investment – Creed Group phát triển, đang được chính chủ đầu tư thông tin là đã bán hết 100% căn hộ trong lễ ra mắt dự án giai đoạn 1 vào đầu tháng 8 vừa qua.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu thực tế, dự án này đang mới trong giai đoạn thi công móng được gần 4 tháng, dự kiến phải sau 5 tháng nữa mới xong và theo quy định lúc này mới được mở bán huy động vốn. Ấy vậy mà nếu nhìn vào lịch thanh toán của chủ đầu tư này đưa ra, ngoài việc đặt cọc 15% giá trị căn hộ, cứ mỗi 3 tháng tiếp theo khách hàng phải đóng 4% giá trị căn hộ. Và nếu tính đến thời điểm xong móng cọc như dự kiến là sau 9 tháng kể từ ngày công bố, khách hàng phải đóng thêm tổng cộng là 12% giá trị căn hộ.

Không chỉ vậy, chủ đầu tư còn đưa ra nhiều mức đặt cọc khác nhau từ 15%-90% giá trị căn hộ và đổi lại sẽ chi trả chiết khấu ở mức cao theo từng mức đặt cọc để khách hàng nhanh chóng xuống tiền. 

Hay như Dự án La Cosmo Residences, đường Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình cũng được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng An Gia Hưng giới thiệu ra thị trường. Dự án này được bán giá từ trên 3 tỷ đồng tới trên 5 tỷ đồng/căn với tổng số 500 căn hộ. Tuy giới thiệu và bán hàng từ tháng 6, nhưng theo tìm hiểu từ chủ đầu tư, dự kiến phải tháng 6.2019, khách hàng mới có thể ký hợp đồng mua bán. Dù hiện chỉ là thỏa thuận cọc, nhưng chủ đầu tư vẫn thu của khách hàng 15% giá trị căn hộ bán. 

Theo luật sư Nguyễn Thanh Nhã - văn phòng luật DBS, dự án chưa đủ điều kiện, chưa có thông báo của Sở Xây dựng đã mở bán là sai.

Mặt khác, trong trường hợp này, việc chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng là sai quy định của Bộ luật Dân sự và sai với quyết định phê duyệt dự án về vốn thực hiện dự án.

Còn đối với việc lách luật khi giới thiệu dự án hoặc cho khách hàng đặt chỗ, người mua cũng nên cẩn trọng.

Ngoài ra, việc chủ đầu tư đưa báo giá về bảo lãnh của ngân hàng làm người mua nhầm tưởng dự án đã có bảo lãnh là rất nghiêm trọng. Bởi dự án chưa đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng, không ngân hàng nào dám tiến hành ký kết hợp đồng bảo lãnh, nên rủi ro với người mua là rất lớn.