Từ tranh chấp ở Nha Trang

Sự việc tranh chấp giữa hơn 100 khách hàng mua căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico (2 Phan Bội Châu, Nha Trang, Khánh Hòa) đã kéo dài 2 năm nay xong vẫn chưa có hồi kết. Sáng ngày 2.12, hàng chục khách hàng đã tụ tập trước cổng khách sạn Bavico căng băngrôn phản đối chủ đầu tư. Chị Nguyễn Thị Nhung nhà đầu tư cho biết, năm 2015, Cty Bạch Việt đã ký hợp đồng mua bán hơn 100 căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico Nha Trang cho 100 khách hàng. Trong hợp đồng mua bán, Cty Bạch Việt cam kết cho thuê lại là 15%/tổng giá trị căn hộ và căn hộ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, sau 2 năm nhà đầu tư không hề nhận được lợi nhuận và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ như đã cam kết. Sau khi đi tìm hiểu, các khách hàng mới biết khu đất xây dựng khách sạn Bavico là đất quốc phòng. Khu đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Trước tranh chấp, ngày 20.10 vừa qua, UBND tỉnh Khánh Hoà đã có cuộc họp và kết luận việc bán căn hộ của Công ty Bạch Việt với các nhà đầu tư có nội dung trái pháp luật. Do đó, các bên có trách nhiệm giải quyết các vướng mắc liên quan. Đồng thời, yêu cầu Công ty Bạch Việt phải giải quyết tranh chấp và báo cáo bộ tư lệnh quân khu 5 và UBND tỉnh Khánh Hoà.

Có thể câu chuyện tranh chấp Bavico chỉ là khởi đầu cho hàng loạt tranh chấp kiện tụng sắp xảy ra trong thời gian tới. Bởi, hiện tại, khi các chủ đầu tư Condotel bán hàng đều có cam kết lợi nhuận trung bình 10%, cá biệt 18%/năm. Tuy nhiên thực tế do nguồn cung bùng nổ, nên không phải dự án Condotel cũng trả lợi nhuận hấp dẫn như cam kết.

Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn condotel được chào bán, trong đó tập trung chủ yếu ở các thành phố biển. Số liệu của Sở Xây dựng Khánh Hòa, hiện có 20 dự án với hơn 10.000 condotel, trong đó có khoảng 1.000 căn đã đi vào hoạt động. Theo báo cáo về thị trường BĐS mới đây của Công ty Savills Việt Nam, với 10 dự án condotel Đà Nẵng đang có 3.901 căn condotel, trong đó quận Sơn Trà chiếm 50% căn hộ, quận Ngũ Hành Sơn chiếm 44%. Sức căng của cầu đã xẹp xuống nhanh chóng khi một số dự án đi vào hoạt động, trải nghiệm thực tế người mua, khách thuê cảm nhận được rõ rệt giấc mơ Phuket và Bali ở hai nước láng giềng Thái Lan và Indonesia dường như quá xa vời.

Cảnh báo về tăng trưởng nóng

Do nguồn cung quá lớn, Savills Việt Nam cho biết, các chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Đặc biệt các chương trình cam kết lợi tức khủng diễn ra ngày càng phổ biến khiến người mua rủi ro hơn, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn, nhưng lại không có nguồn ngân sách mạnh mẽ. Các rủi ro này lớn hơn sau khi doanh nghiệp đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về.

Trước những rủi ro trên, Savills Việt Nam đưa ra khuyến cáo nhà đầu tư nên cân nhắc, lựa chọn mua sản phẩm condotel từ các chủ đầu tư uy tín. Đối với doanh nghiệp, Savills cho rằng, các chủ đầu tư cần hoạch định tốt, cũng như phải có những nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.

ông Rudolf Hever - Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn của Savills Châu Á - Thái Bình Dương - cho rằng, để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, Condotel phải được vận hành như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua”.

“Các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỉ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm” - chuyên gia cao cấp Savills cảnh báo.