Trái phiếu bất động sản ồ ạt đổ vào thị trường

Ngày 5.3 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP với hàng loạt thay đổi liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Phản ứng lại, thị trường trái phiếu đã nhanh chóng trở nên sôi động. Theo thống kê, tính từ đầu tháng 3 đến nay đã có 9 đợt phát hành trái phiếu thành công với tổng giá trị đạt hơn 25.000 tỉ đồng (hơn 1,1 tỉ USD). Con số này đã tăng mạnh sau 2 tháng èo uột đầu năm nay.

Dẫn đầu về giá trị trong danh sách này là CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nam An thông báo đã phát hành thành công 4.700 tỉ đồng trái phiếu, kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn ngày 10.3.2024. Lãi suất 13%/năm, là loại lãi suất kết hợp giữa lãi suất cố định và thả nổi. Nam An nhờ đó trở thành doanh nghiệp có lô trái phiếu có giá trị lớn nhất được phát hành thành công trong 10 tháng kể từ khi thị trường trái phiếu bị siết chặt.

Đáng chú ý, Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Dream City Villas (tên gọi trước đây là Công ty TNHH Kinh doanh BĐS Tân Liên Phát Sài Gòn) không đề cập đến mục đích phát hành. Theo đó, doanh nghiệp đã phát hành 23.000 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng, kỳ hạn 60 tháng để huy động 2.300 tỉ đồng. Lô trái phiếu này có lãi suất kết hợp giữa cố định 6%/năm và thả nổi.

Ngoài ra, vào đầu tháng 3, Công ty phân phối HDE, CTCP Đầu tư và Thương mại Xuất nhập khẩu Thủ Đô và CTCP Thương mại sản xuất và Đầu tư Hà Thành chỉ phát hành các lô trị giá nhỏ 40 - 45 tỉ đồng. Lãi suất 12%/năm. 

Đàm phán giãn nợ thành công

Trung tuần tháng 3 vừa qua, hội nghị người sở hữu trái phiếu do CTCP Hưng Thịnh Land đã đạt được những thỏa thuận về việc kéo hạn kỳ hạn trái phiếu. Lãi suất chưa có thay đổi ngay, nhưng các trái chủ cũng đã nâng thêm ở các mốc thời gian thanh toán sau.

Theo đó, trái chủ lô trái phiếu H79CH2123002 trị giá 400 tỉ đồng đã thống nhất kéo dài kỳ hạn từ 2 năm lên 30 tháng. Ngày đáo hạn trái phiếu rời sang 19.9.2023. Thống nhất phương án mua lại trước hạn ngay khi có thể, nhưng không muộn hơn ngày đáo hạn theo tiến độ.

“Tổ chức phát hành phải mua lại tối đa toàn bộ Trái phiếu đang lưu hành ngay khi có thể nhưng không muộn hơn mốc cam kết nêu trên. Đồng thời, trái chủ không cần thực hiện thêm bất kỳ thủ tục pháp lý nào khác”, Nghị quyết hội nghị người sở hữu trái phiếu thống nhất.

Tương tự, trái chủ cũng đồng ý điều chỉnh kỳ hạn từ 3 năm lên 43 tháng đối với lô trái phiếu HTLAND.2020.TV01 trị giá 500 tỉ đồng đáo hạn vào ngày 20.3. Thời gian nới kỳ hạn là 7 tháng.

Tổ chức phát hành phải mua lại tối đa toàn bộ trái phiếu đang lưu hành ngay khi có thể nhưng không muộn hơn ngày 20.10. Đồng thời, nợ gốc trái phiếu cũng được trả dần thông qua phương án mua lại trái phiếu theo tiến độ.  

Tuy nhiên, giới chuyên gia đánh giá, cơ chế để các bên thỏa thuận giãn nợ, hoán đổi tài sản chỉ là giảm áp lực hiện tại, nhưng sẽ đẩy áp lực đó về tương lai trong 1 - 2 năm. Chính trong 1 - 2 năm đó là lúc để các tổ chức phát hành điều chỉnh lại hoạt động, cơ cấu lại tài chính, quy hoạch lại phương án kinh doanh, thanh lý bớt tài sản để có nguồn lực thanh khoản nợ vay trong tương lai. Hơn ai hết, chính các tổ chức phát hành phải tìm ra giải pháp để cứu chính mình.