Doanh thu chuyển nhượng bằng... 0

Cụ thể, kết thúc 3 tháng cuối cùng của năm 2022, PDR ghi nhận doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ gần 15 tỉ đồng. Cơ cấu doanh thu cho thấy, toàn bộ số tiền trên đều đến từ doanh thu cung cấp dịch vụ, doanh thu chuyển nhượng đất và doanh thu chuyển nhượng hàng hoá bất động sản (BĐS) đều không được khi nhận, trong khi đó 2 chỉ mục này đã đưa về cho Phát Đạt hơn 1.200 tỉ đồng trong quý IV/2021.

Dù doanh thu chuyển nhượng không được ghi nhận, thế nhưng tính đến cuối năm 2022, danh mục hàng tồn kho của PDR lại có hơn 12.131 tỉ đồng. Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, hàng tồn kho chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho các dự án đang triển khai. 

Đơn cử, tại Dự án The EverRich 2 (River City) có gần 3.598 tỉ đồng, chủ yếu là tiền bồi thường đất và chi phí xây dựng; Dự án Du lịch Bến Thành - Long Hải với gần 1.994 tỉ đồng, bao gồm chi phí chuyển nhượng dự án, tiền bồi thường đất, tiền sử dụng đất đã nộp vào ngân sách nhà nước; Dự án Bình Dương Tower 2.340 tỉ đồng, đa phần gồm chi phí chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng quyền sử dụng đất...

Khó khăn chồng chất khó khăn

Dù PDR sở hữu quỹ đất “khủng” với nhiều dự án đang được triển khai, song tài sản thế chấp cho các khoản vay tại ngân hàng hay phát hành trái phiếu đa phần đều được thế chấp bằng cổ phiếu PDR do các cổ đông nắm giữ. Theo đó, tính đến cuối tháng 9.2022, 126 triệu cổ phiếu PDR được sở hữu bởi các cổ đông được sở dụng làm tài sản đảm bảo cho 11 đợt phát hành trái phiếu PDR kể từ năm 2021 đến nay, với tổng giá trị phát hành lên đến 2.847 tỉ đồng. Ngoài ra, 31 triệu cổ phiếu PDR cùng với một số BĐS tại Đà Nẵng, TPHCM, Bình Dương được thế chấp tại các nhà băng với tổng nợ tài chính 1.148 tỉ đồng.

Nhắc lại rằng, cổ phiếu PDR từng bùng nổ năm 2021 với giá trị vốn hoá thị trường đạt đỉnh 2,12 tỉ USD vào ngày 22.10.2021, với giá cổ phiếu chạm ngưỡng 99.000 đồng/CP. Thế nhưng bước sang quý IV/2022, sau nhiều tác động của thị trường, cổ phiếu PDR thậm chí có giai đoạn giảm 28 phiên liên tiếp, đưa thị giá cổ phiếu về mức 12.000 đồng/CP. Tình trạng này khiến lãnh đạo và cổ đông của Phát Đạt liên tục bị bán giải chấp cổ phiếu.

Đồng thời, trong quý IV/2022, PDR buộc phải bổ sung thêm tài sản đảm bảo là Dự án chung cư 239 Cách mạng Tháng Tám (TPHCM) và dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải (dự án Tropicana) cho toàn bộ nghĩa vụ của Phát Đạt liên quan đến một số lô trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành.Thuyết minh báo cáo tài chính quý IV/2022 của Phát Đạt cho thấy, có 8 lô trái phiếu với tổng giá trị hơn 2.200 tỉ đồng sẽ đáo hạn trong năm 2023. Trong bối cảnh hàng tồn kho tăng cao, các dự án phần lớn đang trong quá trình thực hiện, doanh chu chuyển nhượng bằng 0 (quý IV/2022), đối tác cho các khoản phải thu ngắn hạn cũng đang gặp khó... sẽ là áp lực không nhỏ cho PDR trong năm 2023.