Thị trường đang thiếu nguồn cung

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào vốn vay ngân hàng. Từ năm 2019, khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng theo lộ trình, lãi suất cho vay được đẩy lên cao từ 11 - 12%/năm. Nguồn vốn trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… nên các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với thách thức lớn về nguồn vốn.

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tìm kiếm các dòng tiền mới thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp… Tuy nhiên, tâm lý các nhà đầu tư đang bị “lung lay” từ việc thanh, kiểm tra và xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu và cổ phiếu của một số doanh nghiệp.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ cho vay bất động sản hiện khoảng hơn 2 triệu tỉ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Quý I/2022, dư nợ tín dụng BĐS đạt 783.942 tỉ đồng. Năm 2022, dự kiến tăng trưởng tín dụng BĐS có thể đạt từ 9 - 10%.

Đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19, nhất là bất động sản, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng. Trong đó, tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với nhà đầu tư vay vốn để tham gia đấu giá đất, đảm bảo đúng quy định của pháp luật…

Ông Bùi Xuân Dũng - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho biết, trong năm 2021 đầu năm 2022 nguồn cung bất động sản đều hạn chế và có xu hướng giảm, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. Về giá giao dịch bất động sản, trong năm 2021 nền kinh tế có sự sụt giảm do ảnh hưởng của dịch COVID-19, giá nhà ở riêng lẻ tăng 15%... Trong khi giá nhà ở bất động sản tăng cao so với nguồn thu nhập của người dân. Do đó, theo ông Dũng, việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp vô cùng quan trọng trong số những giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. 

Tập trung kiểm soát đầu cơ

Trong khi đó, PGS-TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam - thị trường bất động sản đã nghẽn 2 năm nay, cơ hội bùng nổ đang đến khi có các chương trình phục hồi kinh tế. Việc kiểm soát dòng vốn chưa được định hình, có thể bỏ lỡ cơ hội, khi cơ hội đầu tư đang bùng nổ.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, qua một số vụ việc thời gian vừa qua, các ngân hàng thương mại đã dừng cho vay tín dụng bất động sản. Điều này dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng, bởi đây là “bà đỡ” cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án bất động sản để đến giai đoạn triển khai thu hút vốn của khách hàng.

“Chúng tôi rất tán thành lộ trình siết chặt vốn tín dụng ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước đến năm 2023 các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 30% vốn cho vay tín dụng bất động sản. Bởi trên toàn thế giới cũng đã làm như vậy, nhưng do họ đã có quỹ đầu tư bất động sản để xã hội hóa nguồn vốn cho bất động sản” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nói.

Theo vị lãnh đạo này, Việt Nam nên tham khảo kinh nghiệm các nước lân cận đang làm là hỗ trợ tín dụng cho thị trường bất động sản, cấp tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản, cấp tín dụng cho đối tượng người dân, các nhà đầu tư thứ cấp. Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - cho rằng, nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng lại các hoạt động đầu tư - ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.

“Chúng tôi đã kiến nghị, đừng siết các chính sách tín dụng, thay vào đó hãy có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề - đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá… còn lại nên thúc đẩy, khuyến khích” - Phó Chủ tịch VNREA nêu.