Phát triển “nóng”

Theo công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Jones Lang LaSalle ( JLL) Việt Nam, hiện tại trên thị trường có 3 loại hình bất động sản “lai”, đó là officetel (căn hộ văn phòng), condotel (căn hộ khách sạn) và hometel (nhà ở khách sạn). Trong đó, officetel là sản phẩm kết hợp giữa văn phòng và khách sạn với thời gian sở hữu 50 năm.

Từ năm 2014, thị trường bất động sản TP.HCM đã chào đón hơn 8.000 căn officetel. Hiện nay, loại hình này chiếm từ 15-20% tại nhiều dự án bất động sản. và đang tiếp tục xu hướng phát triển rầm rộ. JLL dự báo trong tương lai nguồn cung officetel sẽ tiếp tục tăng. Thống kê dựa trên thông tin đã được công bố của các chủ đầu tư được JLL ghi nhận, nguồn cung officetel chưa chào bán trong vòng 12 tháng tới tại Sài Gòn dự kiến đạt khoảng 1.000-1.300 căn.

Condotel là sản phẩm giao thoa giữa căn hộ và khách sạn với thời gian sở hữu 50 năm. Các dự án condotel hầu hết tọa lạc tại các địa điểm dọc bãi biển hoặc các điểm đến du lịch. Còn hometel với chức năng tương tự condotel nhưng có thời gian sở hữu vĩnh viễn và thường nằm trong các trung tâm thành phố.

JLL cho biết, các bất động sản “lai” được xem như một hình thức cải tiến sản phẩm của các chủ đầu tư, nhằm mục đích tạo ra một kênh đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Loại hình này được thiết kế, phát triển và quảng cáo đều nhằm mục đích cung cấp thêm một lựa chọn cho các nhà đầu tư muốn làm đa dạng danh mục đầu tư của họ.

Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích và lợi nhuận từ bất động sản “lai” đem lại, JLL cũng cho rằng, các nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những nhược điểm khi mua loại hình này. Bởi lẽ, khung pháp lý cho các bất động sản “lai” vẫn chưa ổn định và còn nhiều lỗ hổng, có thể tạo nên rủi ro cho nhà đầu tư.

Trong khi pháp luật chưa có quy định cấp giấy chủ quyền lâu dài cho officetel, loại sản phẩm này lại được một số môi giới quảng cáo là được sở hữu vĩnh viễn. Điều này đã khiến nhiều khách hàng hoang mang, không biết thực hư thế nào hay chỉ là chiêu lừa mới của môi giới?

Ngoài ra, theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, loại hình officetel sẽ cùng tồn tại chung với hạng mục căn hộ và có thể dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý dự án. Chưa kể, các chủ đầu tư thường tận dụng khung pháp lý chưa ổn định để chuyển hạng mục thương mại trong dự án thành hạng mục officetel để thu hồi vốn nhanh.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư và nhà đầu tư đạt được lợi ích tối đa nhưng lợi ích của cư dân và khách thuê thì giảm bớt tương ứng với tiện nghi và tiện ích bị cắt giảm.

Cần sớm có sự kiểm soát

Nguồn cung bất động sản “lai” được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới. Do đó, rất nhiều chuyên gia lên tiếng cảnh báo thị trường bất động sản rất cần một khung pháp lý hoàn chỉnh cho loại hình này. Điều này nhằm điều tiết thị trường một cách hợp lý nhất đảm bảo các chủ đầu tư hài hòa lợi ích và cân bằng nhu cầu của cả người mua lẫn cư dân của dự án.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Văn phòng Chính Phủ, Bộ Xây dựng và các ban ngành liên quan tại TP.HCM để đề xuất điều chỉnh nội dung liên quan đến công tác quản lý đối với dự án, công trình condotel, officetel, shophouse... Theo đánh giá của HoREA, hiện tại các sản phẩm condotel, officetel, shophouse đang có dấu hiệu biến tướng thành căn hộ nhà ở thông thường, nên rất cần có cơ chế quản lý chặt chẽ và hiệu quả.

Hiện nay, theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn thiết kế thì chưa có quy định cụ thể các tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế công trình tòa nhà, căn hộ condotel, officetel. Đặc biệt là trong thời gian qua chưa tính chỉ tiêu dân số đối với các công trình này khi chấp thuận dự án đầu tư, nên khi đưa dự án vào hoạt động đã tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhất là góp phần làm tăng thêm tình trạng ùn tắc giao thông.

Theo lý giải của một cán bộ Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, các loại hình bất động sản trên chưa được quy định, điều chỉnh cụ thể trong văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS, về đất đai, đầu tư cũng như quy chuẩn kỹ thuật quốc gia đối với công trình xây dựng.

Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2014 quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành, nghề mà luật này không cấm. Do vậy, các địa phương gặp khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý đầu tư xây dựng, quản lý vận hành khai thác đối với các loại hình bất động sản lai này, đặc biệt là việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn để lập quy hoạch, thiết kế đối với các dự án, vì không có cơ sở áp dụng theo loại hình công trình nào (nhà ở hay khách sạn) cho phù hợp.

“Nhằm giải quyết vướng mắc trong công tác quản lý, trước mắt Bộ Xây dựng đề xuất về pháp luật xây dựng, cần nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với từng loại công trình; bộ sẽ sớm nghiên cứu, ban hành theo thẩm quyền.

Pháp luật về đất đai cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng là đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; về tài chính đất đai, cần bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp để phù hợp với các loại hình BĐS nêu trên”, vị này nói.