Đất phân lô, tách thửa bị “thất sủng”

Trong khoảng thời gian thị trường diễn ra sốt đất, đất phân lô, tách thửa tạo ra nguồn cung bất động sản khá lớn ở các địa phương, đặc biệt các huyện ven trung tâm Hà Nội. Đa phần các lô đất nền tách thửa phân lô có diện tích từ 60 đến 80m2/lô và được bán với mức giá khoảng 1-1,5 tỉ đồng, tương đương 20 -25 triệu đồng/m2, phù hợp túi tiền đầu tư của nhiều người.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Bộ Xây dựng vừa công bố, trong 3 tháng qua có hơn 115.000 giao dịch đất nền thành công, bằng xấp xỉ 54% so với quý trước. Trong đó, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch, tại miền Trung có 18.789 giao dịch, tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

“Sống dở chết dở” với 2 lô đất nền tách thửa phân lô ở huyện Thạch Thất, anh Nguyễn Hòa - một nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội cho biết, dù anh đã chấp nhận cắt lỗ tới 15% so với giá mua vào nhưng vẫn không có người mua.

Theo vị này, vào khoảng đầu 2021, qua lời tư vấn của môi giới và tham khảo đầu tư ở nhiều nơi, anh Hòa quyết mua 2 lô đất nền ở xã Bình Yên có diện tích 75m2 và 80m2 với giá 21 triệu đồng/m2. Tổng số tiền đầu tư vào đây là 3,3 tỉ đồng, nhưng giờ đã giảm gần 500 triệu đồng vẫn không có người mua.

Trong khi đó, anh Nguyễn Quang Tuấn - Chủ một văn phòng môi giới bất động sản khu vực Hòa Lạc (huyện Thạch Thất) thừa nhận, mặc dù tình trạng phân lô vẫn diễn ra nhưng lượng khách để giao dịch “nhỏ giọt”. Đơn cử, 95 lô ở Trại Láng (xã Cổ Đông, Sơn Tây) mở bán được gần 10 ngày nhưng mới đón nhận vài ba chủ nhân.

“Nếu như năm trước chỉ cần mở bán được vài ngày là có hàng chục người mua. Lượng mua năm nay giảm đáng kể” - anh Tuấn nói.

Đầu cơ gắn với rủi ro lớn

Thực tế, theo ghi nhận của PV Lao Động, nhiều khu đất phân lô, tách thửa hàng chục năm nay được bán qua tay rất nhiều người nhưng vẫn trong tình trạng bỏ hoang để cỏ mọc um tùm hoặc dùng làm nơi chăn thả gia súc, gây ra ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình quy hoạch phát triển hạ tầng đô thị của địa phương, đồng thời cũng làm thất thoát nguồn lực đất đai.

Báo cáo thị trường quý III vừa công bố của một đơn vị chuyên về nghiên cứu thị trường cho thấy, ảnh hưởng của lạm phát, siết tín dụng bất động sản, giá bất động sản tăng cao đã tạo bức tranh thị trường bất động sản ảm đạm. Trong đó, đất nền là loại hình ghi nhận biến động giảm rõ rệt về cả lượt tìm kiếm và giá rao bán.

Đáng chú ý, thị trường đất nền Hà Nội cũng ghi nhận mức giảm sâu ở lượt tìm kiếm, giá rao bán. Cụ thể những điểm nóng đất nền ngoại thành như Quốc Oai, Sóc Sơn ghi nhận lượt tìm kiếm giảm mạnh nhất là 30-39%. 

Tại những địa bàn khác như: Gia Lâm, Hoài Đức cũng giảm lần lượt 28%, 24%, 21%...

Các chuyên gia cho rằng, thị trường đất phân lô tách thửa ở một góc độ nào đó vẫn nằm trong tầm thao túng của những “tay to”. Minh chứng là trong tờ trình về việc phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP.Hà Nội giai đoạn 2021 - 2023 mới được công bố, UBND TP.Hà Nội cho hay, thời gian qua, lượng cung phân khúc đất nền (phân lô bán nền) xuất hiện với số lượng lớn chủ yếu do người dân tham gia chào bán. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế chỉ đạt tỉ lệ thấp, đa số là giao dịch giữa các nhà đầu tư với nhau.

Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, các quốc gia trên thế giới dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. 

Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản chờ tăng giá bán đi là hành động làm hại nền kinh tế.

Cùng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Minh nói, trên thực tế đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc “ôm” đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều.