Bổ sung phương pháp thặng dư để định giá đất

Tại phiên họp, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế cho biết, dự thảo luật được chỉnh sửa theo hướng quy định về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất đã thể chế hóa yêu cầu tại Nghị quyết số 18 về có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Dự thảo bổ sung quy định rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất và trường hợp áp dụng phương pháp cụ thể; bỏ phương pháp chiết trừ vì đây thực chất là một trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh trực tiếp.

Ngoài ra, dự thảo luật chỉnh sửa, bỏ quy định về bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Dự thảo luật thiết kế 2 phương án:

Phương án 1: Bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư.

Đây là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới, việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra.

Phương án 2: Giữ quy định như tại dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5.

Theo đó, dự thảo luật quy định phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá đất tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm trước thời điểm định giá.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Quy định cụ thể các dự án thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội

Đáng chú ý, dự thảo luật sửa đổi theo hướng quy định cụ thể các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo đó, sửa đổi các quy định tại dự thảo luật theo hướng quy định cụ thể các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bao gồm dự án kết cấu hạ tầng vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng (trừ công viên, vườn hoa, bãi tắm và các khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác không thu phí của người dân).

Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, dự thảo luật đưa ra 2 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Trong đó phương án 1, giao HĐND quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu dựa trên các nguyên tắc như bảo đảm hiệu quả sử dụng đất, khả năng bố trí nguồn vốn ngân sách địa phương để thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...

Phương án 2, quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án, trên 10ha là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10ha và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá.

Dưới 10ha và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có...

Bên cạnh đó, dự luật quy định rõ đấu giá đối với dự án đầu tư sử dụng đất sạch có sẵn, giao tổ chức phát triển quỹ đất quản lý và khai thác.

Với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, quy định rõ đấu giá, đấu thầu đối với dự án cũng như thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có...