Quy định rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất

Tại phiên họp, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế - khái quát lại 12 nhóm vấn đề là những nội dung lớn của dự thảo luật để các chuyên gia, đại biểu trao đổi, làm rõ thêm, trong đó có quy định về thu hồi đất, giá đất…

Về giá đất, ông Hiếu cho hay, tiếp thu ý kiến thẩm tra và ý kiến ĐBQH, dự thảo luật được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định không rõ ràng về mặt pháp lý; quy định về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất đã thể chế hóa yêu cầu tại Nghị quyết số 18 về có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Ngoài ra, dự thảo bổ sung quy định rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất và trường hợp áp dụng phương pháp cụ thể...

Về phương pháp thặng dư, dự thảo luật thiết kế 2 phương án.

Phương án 1: Bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư. Đây là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới.

Phương án 2: Giữ quy định như tại dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Theo đó, dự thảo luật quy định phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá đất tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của loại tiền gửi bằng Việt Nam đồng (VNĐ) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm trước thời điểm định giá.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Tăng đấu thầu, đấu giá để giảm bức xúc chênh lệch địa tô

Tại phiên thảo luận, ông Đinh Dũng Sỹ - nguyên Vụ trưởng Pháp luật (Văn phòng Chính phủ) - ủng hộ sử dụng vốn ngân sách, vốn đầu tư công để giải tỏa, đền bù tái định cư.

Theo ông Sỹ, đây là giải pháp tốt nhất để giải quyết vấn đề địa tô chênh lệch - nguyên nhân của nhiều bức xúc, khiếu kiện đối với dự án giải tỏa, đền bù thời gian qua. Nếu đền bù bằng ngân sách, người dân phải chịu thiệt một chút nhưng Nhà nước có lợi chứ không phải nhà đầu tư, thì họ sẽ dễ đồng thuận hơn.

"Nên mời gọi ngân hàng thương mại cho vay để giải phóng mặt bằng. Nhà nước sau khi thu hồi, đấu giá, đấu thầu dự án sử dụng đất có thể hoàn lại cho ngân hàng thương mại mà vẫn giữ được khoản địa tô chênh lệch" - ông Sỹ nói.

Ông Trần Văn Lâm - Thường trực Ủy ban Tài chính Ngân sách - cho rằng, không thể minh bạch, phân định rạch ròi đâu là phần lợi nhuận của nhà đầu tư, đâu là phần địa tô chênh lệch khiến việc đền bù, thu hồi đất có nhiều bức xúc, khiếu kiện. Ông đề nghị quy định Nhà nước thu hồi đất rồi tổ chức đấu giá, đấu thầu để khắc phục tình trạng này.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Lê Minh Ngân đồng ý nếu định giá đất đúng thì không cần đấu giá, tuy nhiên "thực tế không thể định giá đất đúng".

Quan điểm của cơ quan soạn thảo là hài hòa giữa đấu thầu, đấu giá và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với dự án nhà ở thương mại, việc đấu giá, cân đối cho người sử dụng đất đã có chính sách đầy đủ, nhưng "dự án thu hồi đất xây dựng quốc lộ 1A, hàng nghìn hécta đất thì lấy tiền đâu và đấu giá thế nào để lấy tiền chia lại cho người sử dụng đất bị thu hồi?".

Ông Ngân cho biết, cơ quan soạn thảo đã cân nhắc vấn đề này. Tuy nhiên, Luật Đất đai cũng không điều chỉnh được hài hòa đấu giá, đấu thầu vì sau khi thu tiền về ngân sách, các quy định sử dụng lại phải thực hiện theo Luật Ngân sách khi chi cho đầu tư phát triển, an sinh, xã hội, lo đời sống nhân dân.