Bổ sung hàng loạt hành vi bị nghiêm cấm 

Tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4.2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày tờ trình dự án luật, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo luật bổ sung các khái niệm mới như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Dự thảo luật được bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật.

Đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, đồng thời làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dự thảo luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.

Trong đó là sửa đổi, bổ sung nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; nghĩa vụ của bên đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh và nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở.

Về kinh doanh dịch vụ bất động sản, dự thảo luật bổ sung quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn; bổ sung điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn; đăng ký hoạt động của sàn...

Giao dịch qua sàn làm tăng trung gian, chi phí

Thẩm tra dự án luật, liên quan đến quy định bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả.

Tuy nhiên Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn.

Giải thích đề nghị này, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư .

“Quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” còn chung chung, chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế”, báo cáo thẩm tra nêu.

Ngoài ra, đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.

Cùng với đó là tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Góp ý về nội dung này, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản?

Theo ông Cường, qua phản ánh của một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản.