Nguồn cung tăng mạnh

Năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục ở ba thị trường Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với 44 dự án được chào bán trong năm 2016 không tính các đợt mở bán cung ứng hơn 12.000 căn Condotel và hơn 5000 căn biệt thự ra thị trường. Bước sang năm 2017, ngay từ đầu năm, đã có khá nhiều dự án được khởi động.
Thắng Lợi Group vừa ký kết hợp tác chiến lược đầu tư và phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng Aloha. Sự kiện đã thu hút hơn 500 lượt khách tham dự, với hơn 100 giao dịch đặt chỗ thành công ngay khi vừa ra mắt. Tọa lạc tại vị trí chiến lược liền kề 2 sân bay quốc tế Long Thành và Phan Thiết, kết nối trực tiếp cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, rút ngắn thời gian di chuyển từ TP.HCM – Phan Thiết chỉ còn 120 phút, Aloha là một trong 3 dự án trọng điểm của tỉnh Bình Thuận năm 2017. Đây là đô thị Thương mại – Giải trí – Sinh thái – Đẳng cấp tại Mũi Né 2 (Hàm Thuận Nam) – Phan Thiết, có diện tích 15ha, với tổng mức đầu tư 3200 tỷ đồng. Aloha được xem là thiên đường nghỉ dưỡng mang đậm phong cách Hawaii, lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam.
Tập đoàn Empire cũng vừa ra mắt chuỗi Boutique Hotel tại Đà Nẵng, mỗi tòa cao từ 5 - 7 tầng với cam kết mang về lợi nhuận lên đến hàng tỷ đồng một năm cho nhà đầu tư. Trong 8 năm đầu tiên áp dụng chương trình cam kết lợi nhuận từ Empire Group, chủ sở hữu Garden Bay sẽ nhận được tối thiểu 1,2 tỷ đồng/năm, tương đương với mức thấp nhất 12%/năm.
Nha Trang hiện nay được xem là một trong những điểm nóng về nguồn cung loại hình condotel. Theo thống kê của Savills, trong năm 2016 có khoảng 7.000 sản phẩm bất động sản được tung ra thị trường, trong đó có đến 70% là sản phẩm condotel. Năm 2017, Savills kỳ vọng con số condotel lại thành phố biển hạ tầng đông sài gòn xinh đẹp này sẽ lên tới khoảng 10.000 căn. Theo số liệu của CBRE, tại Nha Trang, trong 9 tháng đầu năm 2016, đã có khoảng 30 dự án với 7,000 sản phẩm bất động sản được giới thiệu với 70% trong đó là căn hộ nghỉ dưỡng phân khúc cao cấp. Dự đoán năm 2017 tới, thị trường bất động sản Nha Trang sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh với lượng giao dịch tăng 20% so với năm nay.
Dạo một vòng quanh thành phố biển có thể dễ dàng nhận thấy hàng loạt dự án mở bán trong thời gian gần đây như Panorama của công ty Vịnh Nha Trang, Ariyana của công ty Nhật Minh, Gold Coast của Thanh Yến, Vinpearl Empire của Tập đoàn Vingroup và mới đây nhất là Swisstouches La Luna… Giá căn hộ đang dao động từ 1,1 – 3 tỷ đồng/căn đối với căn 1-2 phòng ngủ.

Nhiều cơ hội

Condotel phát triển dựa trên nền tảng lý tưởng về điều kiện tự nhiên và khí hậu biển thuận lợi, ngành Du lịch khi lượng khách quốc tế và trong nước tăng trưởng. Alternaty vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng với điểm sáng là sự gia tăng mạnh mẽ của lượt du khách quốc tế. Cụ thể, trong năm qua, khách Trung Quốc (tăng 51%), Hàn Quốc (tăng 39%), Nga (tăng 28%) và Thái Lan (tăng 26%) trong khi du khách Nhật, Mỹ, Đài Loan và Malaysia cũng tăng hơn 10%. Dự báo được đưa ra, trong vài năm tới, Việt Nam hứa hẹn sẽ trở thành điểm đến được du khách muốn khám phá hoặc quay trở lại do ngày càng có nhiều thương hiệu, dự án mới gia nhập thị trường với mức giá phòng cạnh tranh. Nhiều thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế cũng tham gia vào phân khúc BĐS tiềm năng này tạo nên một tầm cao mới cho hạ tầng lưu trú quốc gia, sánh ngang với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Ở góc độ nhà đầu tư, nhiều ý kiến cho rằng loại hình condotel đang thu hút dòng vốn đầu tư vì ở các nước khác không dễ gì có thể bỏ tiền đầu tư một căn hộ condotel hướng biển vì chi phí khá cao. Trong khi đó ở Việt Nam hiện nay, giá bán condotel bình quân thấp hơn 20% – 30% so với khu vực và thế giới. Hơn nữa, đầu tư vào condotel có thể đem lợi tức cao hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác, dòng tiền có thể lên tới 8 – 10%/năm, thậm chí cao hơn ngay trong năm đầu tiên. Với chính sách cam kết lợi nhuận từ phía chủ đầu tư, tính theo dòng tiền hiện nay thì chỉ trong vòng 5 – 7 năm đầu khai thác là đã có thể hoàn vốn đầu tư và nhận được giá trị sinh lời từ các năm sau. Hơn thế, quy định về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài đã được nới rộng là cơ hội khá tốt để kiều bào và người nước ngoài có cơ hội sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng. Nắm bắt đúng thời điểm để đầu tư sẽ giúp nhà đầu tư có thể chớp được cơ hội đầu tư vào sản phẩm có khả năng sinh lời cao.

Và thách thức

Để phát triển condotel, hạ tầng đang là thách thức lớn nhất, cùng đó là tính pháp lý và quy hoạch quản lý vận hành loại hình BĐS mới mẻ và tiềm năng này. Điều này cần có sự quan tâm của chính quyền các địa phương.
Theo một số chuyên gia trong lĩnh vực quản lý xây dựng cho rằng, một số hậu quả có khả năng xảy ra nếu cơ quan quản lý nhà nước không có giải pháp quản lý chặt chẽ việc đầu tư và sử dụng theo hình thức biệt thự và căn hộ du lịch đang có xu hướng gia tăng. Đó là việc hình thành các đơn vị ở do chủ sở hữu có quyền ở được pháp luật quy định. Từ đó, áp lực khá lớn đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố, đặc biệt là tại những khu vực có tầm nhìn phát triển du lịch, dịch vụ, không có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khi số lượng người cư trú tăng đột biến. Cùng với đó là nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị do đây là những vị trí có ảnh hưởng cao về kiến trúc, cảnh quan đô thị; hoặc khu vực được quy hoạch đất phát triển du lịch. Về lâu dài, ảnh hưởng khá lớn đến diện mạo đô thị cũng như việc phát triển du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố. Do đó, cần quy trách nhiệm cụ thể của Chủ đầu tư, Chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để đảm bảo theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ du lịch.
Về vấn đề tài chính, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng vốn cho thị trường Condotel rất lớn, quy mô hàng ngàn tỷ đồng và thường là một ngân hàng thương mại chủ chốt thực hiện cấp tín dụng với điều kiện tín chấp hoặc thế chấp bằng chính dự án Condotel đó. Vì vậy, các quy định siết chặt tín dụng bất động sản từ cuối năm 2016 sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường Condotel. Ngoài ra, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê Condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường Condotel.
Về pháp lý, theo phản ánh của nhiều chủ đầu tư các quy định pháp luật liên quan tới BĐS nghỉ dưỡng nói chung và Condotel ven biển nói riêng chưa thực sự đầy đủ, còn có những cách hiểu khác nhau và sự áp dụng khác biệt giữa các địa phương… Vì vậy, Chính phủ cần quan tâm điều chỉnh, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật liên quan trong thời gian sớm nhất có thể, đặc biệt là các văn bản pháp luật về đất đai, BĐS nhằm tạo cơ chế thông thoáng, thu hút đầu tư cho dòng sản phẩm BĐS này, qua đó góp phần phát triển du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.