Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), năm 2023, sẽ có khoảng 309.000 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỉ đồng. 

“Về mặt định giá, hiện định giá ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm qua là 2,7 lần. Tuy nhiên, giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn” - chuyên gia của VNDirect nhận định.

Phân tích báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết), các chuyên gia của VNDirect cho biết, số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại.

“Sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đang dần suy yếu nhưng vẫn tốt hơn so với chu kỳ đóng băng 2011-2013” - chuyên gia nói.

Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội mới đây công bố danh sách 54 doanh nghiệp từng chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu, gần một nửa trong đó là doanh nghiệp bất động sản Novaland, Hải Phát, Danh Khôi, Sunny World, Gotec Land...

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Do vậy các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai dự án cũng như cân đối dòng tiền hoạt động.

Giữa tháng 2.2023, 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. Ước tính khoảng 23.000 tỉ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (~90% đến từ doanh nghiệp bất động sản).

Ngoài ra, ước tính tỉ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy, khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011.

Theo các chuyên gia VNDirect, việc tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở có thể sẽ đánh dấu “bước ngoặt” cho ngành bất động sản. Chu kỳ “đóng băng” hiện tại dự kiến sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. TPHCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỉ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy, nhu cầu mua nhà vẫn khả quan. Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện cơ quan quản lý đang nỗ lực tái cân bằng cung cầu. Doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ sản phẩm phân khúc bình dân có thể hưởng lợi nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội trong năm 2022.

“Cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Chúng tôi tin rằng, phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ” - chuyên gia VNDirect nhận định.