Theo nhận định của HoREA, với phân khúc thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, serviced apartment) đang tăng trưởng nóng trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu. Đáng chú ý, với phân khúc Condotel, làn sóng bung hàng vẫn chưa có dấu hiệu ngừng lại. Điều này theo nhiều chuyên gia, sẽ gây rủi ro lớn cho khách hàng.

Tăng trưởng không bình thường

Theo nhận định của HoREA, nhìn toàn cục thị trường BĐS vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội đổ vào BĐS rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Đồng thời, thị trường đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong khi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền có tính thanh khoản cao thì cung không đủ cầu. Thị trường BĐS vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Đáng lưu ý, thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, serviced apartment) đang có sự phát triển rất lớn, rất nhiều trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu.“Tỷ lệ condotel hiện chiếm 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) trong tổng nguồn cung là không bình thường vì thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn và resort”, HoREA nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch HoREA- cho rằng,  việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8-12 năm là quá cao, chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Một vấn đề cần quan tâm nữa đối với condotel là giải quyết tính pháp lý của sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở.

Rủi ro cho người mua

Tại một hội thảo về phát triển BĐS nghỉ dưỡng diễn ra mới đây, ông Phạm Văn Thường- Trưởng Phòng Quản lý Nhà ở, Cục Quản lý nhà ở và thị trườn BĐS (Bộ Xây dựng)- cho biết, Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định chung cho những giao dịch mua bán BĐS, chứ không quy định riêng cho từng trường hợp BĐS  là condotel và officetel (căn hộ văn phòng) trong khi Luật Nhà ở chỉ quy định những vấn đề liên quan tới nhà ở. Đại diện Bộ Xây dựng khẳng định, tính pháp lý của dòng sản phẩm nghỉ dưỡng Condotel  chưa rõ ràng. “Bộ đã nhiều lần yêu cầu các doanh nghiệp bán condotel cho mượn xem sổ đỏ nhưng chưa được đáp ứng, mặc dù doanh nghiệp đầu tư phân khúc này luôn khẳng định Condotel đã có sổ”, ông Thưởng nói.

Ngoài việc bấp bênh về pháp lý khi đến nay chưa được công nhận chính thức, phân khúc Condotel còn vấp phải nghi ngại về lợi nhuận khai thác. Ông Marc Townsend- Tổng Giám đốc CBRE- cho biết, hiện có một số nhà đầu tư nâng mức lợi nhuận tối thiểu cho chủ sở hữu lên 12%, thậm chí có nơi lên đến 15%. Tuy nhiên, việc thực hiện các cam kết này có đầy đủ hay không còn phụ thuộc rất lớn vào tình hình kinh doanh hàng quý, hàng năm của mỗi dự án. Khách hàng cần nghiên cứu kỹ khả năng hoạt động của chủ đầu tư trong một thời gian dài, xem xét các cam kết trước đây của họ ra sao…

Cùng chung nhận định, ông Rudolf Hever -GĐ bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills châu Á - Thái Bình Dương, điểm cần lưu ý là phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel. Trong hầu hết các trường hợp, có rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hành như như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng.

Theo ông Rudolf Hever, các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.