Nghị định số 08 vừa được ban hành đang đánh giá phần nào gỡ rối cho các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn và trung hạn.

Hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản sẽ tạo cơ hội cho các chủ nợ được chủ động lựa chọn, được sở hữu nhà với giá thỏa thuận. Khi chấp thuận mức giá này, doanh nghiệp phát hành sẽ không còn nghĩa vụ vay nợ nữa nhưng trái chủ sẽ tiếp tục phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản.

Cụ thể như rủi ro đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ. Hay nguy cơ doanh nghiệp phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ. Do vậy, trái chủ cần phải định được giá bất động sản hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi. Đặc biệt là tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án. 

Theo luật sư Nguyễn Văn Hoan (Văn phòng luật sư Đào Nguyễn), việc đàm phán giữa doanh nghiệp và trái chủ sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tính pháp lý của dự án cũng như thiện chí của cả hai bên.

Trường hợp thứ nhất, nếu trái chủ chỉ muốn nhận tiền mặt thì phía doanh nghiệp cũng phải chấp thuận, dù biết là khó bởi chính doanh nghiệp chưa có tiền.

Trường hợp hai, do bất động sản đang đóng băng và niềm tin cho doanh nghiệp, trái chủ sẽ (miễn cưỡng) đồng ý lấy bất động sản, vì nếu không sẽ có thể hiểu là số tiền đầu tư cũng có nguy cơ cao sẽ mất và nếu doanh nghiệp có phá sản thì cũng không thể lấy lại tiền đầu tư.

“Các trái chủ cần đặc biệt lưu ý về tính pháp lý của BĐS được hoán đổi. Việc hoán đổi thanh toán bằng BĐS có thể hiểu là chuyển từ giao dịch tài chính vay - trả bằng tiền sang mua - bán tài sản. Và giao dịch mua bán phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật, nhưng chỉ áp dụng với dự án có tính pháp lý. Nếu BĐS có tính pháp lý đầy đủ, mọi thứ sẽ thuận lợi hơn và ngược lại.

Với những sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý, về lý thuyết thì doanh nghiệp không được phép, nhưng phía các nhà đầu tư thì vẫn có thể cân nhắc. Cơ hội lấy lại tiền vẫn còn vì trong tương lai dự án có thể hoàn thiện pháp lý, nhưng rủi ro cao hơn vì có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của trái chủ về hình thức sở hữu và giao dịch. Sẽ rất phức tạp khi nhiều người cùng đứng tên một sản phẩm, mà đa phần những trái chủ này có vốn nhỏ và phải ghép chung với một hay nhiều người khác.

Một cách thức có thể cân nhắc, là nhóm trái chủ có thể ủy quyền cho một người thực hiện giao dịch, nhưng vẫn rất phức tạp nếu chủ đầu tư gặp vấn đề, thậm chí phá sản - như vậy thì có thể gần như mất trắng số tiền” - luật sư Hoan cho biết.

Ngoài ra, các trái chủ nếu muốn đồng hành, thì cũng cần chọn doanh nghiệp lớn có uy tín. Việc định giá tài sản cũng là điều trái chủ cần hết sức lưu ý, bởi trái chủ có thể sẽ bị thiệt trước mắt do không có tiền lãi, thậm chí bị chôn vốn trong bối cảnh thị trường nhà đất đang đóng băng cũng như biến động giá BĐS cũng khó dự đoán.