Theo luật sư Nguyễn Văn Cảnh - Công ty Luật Nguyễn Cảnh (Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) nhận định, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng và phải được công chứng, chứng thực theo quy định.

Trong một số trường hợp, chẳng hạn nhận chuyển nhượng chỉ nhằm mục đích đầu tư kiếm lời mà không sử dụng lâu dài thì nhiều người đã lựa chọn hình thức khá phổ biến là xác lập hợp đồng ủy quyền. Nhưng điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

1.Thế nào là chuyển nhượng qua hợp đồng ủy quyền?

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Trên thực tế, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền là hai bên thỏa thuận mua bán, giao nhận tiền, tuy nhiên về mặt pháp lý thay vì ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì các bên tiến hành ký kết hợp đồng ủy quyền. Theo đó, bên bán sẽ ủy quyền cho bên mua được phép chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, cho thuê…. Như vậy, bên mua sẽ được thực hiện quyền như chủ sử dụng đất.

Hình thức này tương đối phổ biến đặc biệt là đối với hoạt động mua đi bán lại để kiếm lời. Vì ngay sau đó thì bên mua có thể lập tức tiếp tục chuyển nhượng, thay vì phải tiến hành các thủ tục theo quy định.

2. Thuận lợi, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro

- Bất động sản chưa hoàn toàn thuộc về bên nhận ủy quyền. 

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Do vậy, dù được thực hiện các quyền như chủ đất nhưng chưa được Nhà nước xác lập quyền sử dụng - là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền và lợi ích khi xảy ra tranh chấp. 

- Rủi ro khi người ủy quyền là chủ doanh nghiệp tư nhân, thành viên hợp danh trong công ty hợp danh.

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 177 và khoản 1 Điều 188 Luật Doanh nghiệp 2020, thành viên hợp danh trong công ty hợp danh, chủ doanh nghiệp tư nhân phải chịu trách nhiệm với toàn bộ tài sản của mình (trách nhiệm vô hạn) đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Trong trường hợp doanh nghiệp thua lỗ thì phải dùng toàn bộ tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Do vậy, sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận ủy quyền vì người ủy quyền vẫn đang là chủ sở hữu, và vẫn phải đưa quyền sử dụng đất ra để thanh toán các khoản nợ nếu có phát sinh. 

- Rủi ro khi có bên đơn phương chấm dứt hợp đồng

Theo quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền đều có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và bên còn lại sẽ chịu ảnh hưởng.

- Chấm dứt hợp đồng ủy quyền nếu một trong các bên qua đời.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, thì hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt trong trường hợp "cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện”

Như vậy, hậu quả xảy ra là quyền sử dụng đất sẽ trở thành di sản của bên ủy quyền hoặc và chịu sự điều chỉnh của pháp luật về thừa kế nếu bên uỷ quyền mất.

Còn nếu bên nhận ủy quyền mất, thì hợp đồng ủy quyền cũng chấm dứt nhưng người thừa kế của bên nhận uỷ quyền sẽ không được thừa kế đối với quyền sử dụng đất liên quan đến hợp đồng ủy quyền này.

- Rủi ro trong việc nộp thuế thu nhập cá nhân

Vì sau khi ký hợp đồng ủy quyền các bên không tiến hành thủ tục đăng ký biến động, do đó nhà nước không thể thu thuế thu nhập cá nhân đối người ủy quyền. Do đó, khi bên nhận ủy quyền bán đất cho người khác, lúc này bên mua tiến hành thủ tục đăng ký biến động thì sẽ bị đánh thuế 2 lần (thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hợp đồng ủy quyền vì bản chất đây là giao dịch chuyển nhượng và thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng).

Do vậy, nếu không có thỏa thuận đối với bên ủy quyền đầu tiên thì người nhận ủy quyền sẽ phải chịu ít nhất 2 lần thuế thu nhập cá nhân.