Còn nhiều vướng mắc

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Mật độ xây dựng hầu hết đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật ở các chung cư đều cũ nát, đặc biệt là hệ thống cấp nước do dân tự cải tạo thành mạng lưới đường ống chằng chịt trên mặt nhà gây mất mỹ quan.

Đáng lo ngại, hầu hết các chung cư cũ đều thiếu hệ thống phòng cháy chữa cháy. Việc duy tu bảo dưỡng chưa được quan tâm đúng mức đã dẫn đến hư hỏng, xuống cấp nhanh gây nguy hiểm và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân. Mặc dù là vấn đề bức thiết, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống cư dân, tuy nhiên công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vẫn là bài toán khó giải.

Một trong những vướng mắc được nhắc đến nhiều nhất trong việc triển khai cải tạo chung cư cũ thời gian qua là quy định hạn chế chiều cao đối với nhà cao tầng trong quận nội thành và khu trung tâm thành phố. Điều này đã tạo ra những rào cản đối với các doanh nghiệp muốn đầu tư vào cải tạo chung cư cũ.

Ghi nhận của PV Lao Động, hiện nay nhiều khu chung cư, tập thể cũ ở Hà Nội đã ở cấp độ D (cấp độ nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp). Những bức tường nứt toác, hệ thống cột dầm bị sụt lún nghiêm trọng, phần lan can bong tróc... Nhưng hiện nay, việc cải tạo, sữa chữa chung cư cũ vẫn giậm chân tại chỗ suốt nhiều năm. Sau 20 năm mới khoảng 1% số lượng nhà chung cư cũ được cải tạo, xây dựng. Các chuyên gia lý giải nhiều nguyên nhân, kiến nghị, Hà Nội cần phải quyết tâm “tháo gỡ” những khó khăn, vướng mắc thì mới đẩy nhanh được tốc độ cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Trao đổi với PV Lao Động, TS-KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội - cho biết: Việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đã có từ hơn 20 năm qua nhưng thực tế đến nay, TP.Hà Nội mới chỉ kêu gọi được 20 chủ đầu tư làm các dự án cải tạo và xin phê duyệt 23 khu trong tổng số 60 khu chung cư tại Hà Nội.

Ông Nghiêm cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ phải được thực hiện theo quy hoạch chung của Thủ đô. Do vậy, trong nội đô các khu chung cư cũ không được xây cao tầng. Nhưng phải xây cao tầng các chủ đầu tư mới có lãi.

Một khó khăn khác từ chủ đầu tư được TS Đào Ngọc Nghiêm chỉ ra là việc đàm phán với người dân. Theo ông Nghiêm, Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu. Trong khi đó, nhiều chủ hộ không đồng thuận do khúc mắc về hệ số đền bù. Cuối cùng là việc quy hoạch và quản lý sau cải tạo chung cư.

Xác định hệ số đền bù sao cho hài hòa lợi ích các bên liên quan

Theo KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam - việc cải tạo chung cư cũ chính quyền địa phương phải có trách nhiệm chính, còn doanh nghiệp tham gia đóng góp có lợi nhuận. Lợi nhuận này được thừa hưởng ngay tại những khu chung cư sau cải tạo, hoặc những quỹ đất khác, nhưng trên tinh thần phải đảm bảo hài hòa lợi ích cho doanh nghiệp, người dân và chính quyền.

Ngoài ra, theo ông Tùng, cần phải có chính sách cho các cư dân được rõ ràng, hài hòa theo hướng phần dôi ra so với diện tích tái định cư Nhà nước mua lại của doanh nghiệp và bán cho dân theo giá của người thu nhập thấp, chứ không phải giá thương mại. Khi quy hoạch, thực hiện dự án cải tạo phải công khai, đảm bảo người dân phải nhận được những phiếu thăm dò và khẳng định chắc chắn họ sẽ nhận được những gì, sau khi dự án cải tạo được hoàn thành để lấy sự đồng thuận của người dân.

Trước vấn đề này, UBND TP.Hà Nội đã phê duyệt Quy chế quản lý nhà cao tầng khu vực nội đô. Theo đó, các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ được tăng chiều cao từ 18 đến 24 tầng. Tuy nhiên, quy định không được tăng dân số cơ học lại một lần nữa gây khó cho chính các doanh nghiệp muốn bắt tay vào thực hiện. Bởi thực tế, nếu hạn chế dân số trong khu vực cải tạo thì các căn hộ ngoài diện tích tái định cư sẽ không biết bán cho ai để bù đắp chi phí đầu tư. Ngoài ra, một vấn đề đáng chú ý khác là hệ số bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư tại chỗ khi nhà mới hoàn thành cho người dân. Để xác định hệ số đền bù sao cho hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan vẫn là vấn đề nan giải.

Hồi cuối năm 2020, để giải quyết những vướng mắc về cơ chế, chính sách, Văn phòng UBND TP.Hà Nội đã có thông báo 461/TB-VP kết luận và chỉ đạo của tập thể lãnh đạo UBND TP.Hà Nội về việc quy hoạch, cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. UBND TP.Hà Nội nhìn nhận, do vướng mắc về cơ chế, chính sách nên đến nay số lượng nhà chung cư cũ được xây dựng lại còn quá ít; dự án đã quyết định đầu tư chậm triển khai, tư vấn lập quy hoạch còn quá chậm, không đạt yêu cầu đã đặt ra. Do đó, UBND TP.Hà Nội giao Sở Xây dựng tiếp tục chủ trì, khẩn trương thực hiện chỉ đạo của Thành ủy, phối hợp khẩn trương với Bộ Xây dựng về đề xuất Đề án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ, kiến nghị biện pháp giải quyết những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách, những nội dung cần tháo gỡ để đề nghị Bộ Xây dựng sớm có hướng dẫn thực hiện.