Chỗ thiếu đất, thiếu tiền
Theo báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TPHCM, hiện trên địa bàn thành phố còn gần 22.000 căn nhà trên và ven kênh. Các căn nhà này đều nằm trong chương trình di dời của UBND TP, được dự kiến thực hiện bằng vốn ngân sách và nguồn vốn vay ODA. Tuy nhiên, kết quả thực hiện trong hai năm đầu khá chậm. Hiện thành phố chỉ mới thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư, xây dựng quy hoạch. Thậm chí công tác quy hoạch là một trong những công việc quan trọng phải được thực hiện đầu tiên để triển khai các dự án. Song theo Sở QHKT TPHCM, công tác này thời gian qua khá chậm, nhiều quận, huyện thiếu phối hợp với sở.
Đơn cử như, tại Dự án bờ Nam Kênh Đôi (Q.8) có gần 10.000 căn nhà được di dời, bao gồm khoảng 32.000 nhân khẩu bị ảnh hưởng bởi chủ trương di dời của thành phố. Đây là một trong những dự án có số người phải di dời đông nhất, nhưng cho đến nay cũng chưa có tiến triển báo cáo khả thi.
Hay như trường hợp quận 4 còn 1.700 căn nhà ở ven kênh rạch, nhưng khó khăn của quận 4 trong di dời, giải tỏa là quỹ nhà tái định cư không có nên rất khó khăn trong tìm giải pháp giải tỏa, di dời cho các hộ dân trong khu vực chịu ảnh hưởng. Ngoài ra, chính quyền quận cũng đang khá đau đầu việc mới đây khi thực hiện dự án xây dựng, mở rộng đường Tôn Thất Thuyết (Q.4) và dự án công viên cây xanh bên bờ kênh Tẻ (giai đoạn 1 và 2), kết hợp với giải tỏa nhà trên và ven kênh rạch, UBND Q.4 thực hiện chỉ đạo của UBND TP dự kiến sẽ giải tỏa trắng 468 nhà và giải tỏa một phần 428 nhà còn lại, với tổng mức đầu tư dự kiến lên đến 1.466 tỉ đồng. Chưa kể, để thực hiện Dự án xây dựng công viên hồ Khánh Hội (giai đoạn 4), UBND Q.4 cũng dự kiến sẽ giải tỏa toàn bộ 609 nhà dân và giải tỏa một phần 74 nhà dân.
Song cái khó nhất hiện nay của quận 4 là thiếu quỹ đất, quỹ nhà để tái định cư cho người dân, một số chung cư xuống cấp mức độ D nhưng nhà đầu tư không mặn mà vì diện tích quá nhỏ. Phần lớn nhà ven, trên kênh rạch diện tích nhỏ, không đảm bảo để tái định cư, nhưng nếu bồi thường theo giá thương mại người dân cũng không đủ tiền mua một căn nhà khác. Đây là một thách thức lớn.
Ngoài ra, theo ông Huỳnh Văn Hạnh - Giám đốc Sở Tư pháp - nguồn vốn cho chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư xuống cấp rất lớn, trước mắt cần tập trung thực hiện trước những dự án đơn giản, nếu không làm nhanh sẽ không đạt được như kế hoạch đề ra. Một trong những thách thức lớn hiện nay là nguồn kinh phí thực hiện chương trình. Hiện nay Nhà nước trực tiếp thực hiện 52 dự án, di dời 13.827 căn nhà trên ven kênh rạch với tổng mức bồi thường hơn 21.000 tỉ đồng. Các dự án chỉnh trang đô thị nằm trong danh mục ưu tiên có 238 dự án, với tổng mức đầu tư 862.000 tỉ đồng. Ngoài ra còn có 94 dự án BT cần cân đối quỹ đất giá trị 289.000 tỉ đồng, nhưng hiện nay TP rất khan hiếm đất để thực hiện BT…
Chỗ thì dư thừa lãng phí
Trong bối cảnh thành phố loay hoay với những vấn đề như vậy thì không ai không khỏi xót xa khi biết rằng theo báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TPHCM, trên địa bàn thành phố còn gần 14.000 căn hộ và nền đất tái định cư (TĐC) để trống. Được biết, TP sẽ giữ lại hơn 8.500 căn hộ, nền đất để bố trí TĐC cho 460 dự án chỉnh trang đô thị, còn lại sẽ bán đấu giá để thu hồi tiền cho ngân sách. Trong số hơn 5.200 căn hộ và nền đất TĐC đưa ra bán đấu giá, có 3.790 căn thuộc chương trình 12.500 căn hộ TĐC của dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2), 1.000 căn tại khu TĐC xã Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh), 200 căn hộ tại dự án TĐC Phú Mỹ (quận 7)... Xây hàng nghìn căn hộ TĐC rồi bị “ế ẩm” phải đem bán đấu giá đã là quá ngạc nhiên nhưng sự ngạc nhiên càng tăng hơn khi chẳng có tổ chức, cá nhân nào tham gia mua đấu giá, như trường hợp hơn 3.700 căn TĐC ở Khu đô thị Thủ Thiêm dù khu vực dự án được xem là “đất vàng” hiện nay.
Theo báo cáo từ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM (thuộc Sở Tư pháp) cho biết, theo kế hoạch, phiên đấu giá nói trên diễn ra vào ngày 8.2.2018. Tuy nhiên, đến hết ngày 7.2 vẫn không có bất cứ tổ chức, cá nhân nào mua hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá theo quy định, mặc dù trước đó cũng có nhiều đơn vị, cá nhân đến nghiên cứu, tham khảo hồ sơ. Do đó, phiên đấu giá không diễn ra như dự kiến.
Tổng số 3.790 căn hộ đưa ra bán đấu giá với mức giá khởi điểm hơn 9.000 tỉ đồng được chia thành 2 gói: Gói số 1 gồm 2.220 căn hộ, do Cty Thuận Việt xây dựng; gói thứ 2 có 1.570 căn hộ, do Cty Đức Khải xây dựng. Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, vì sao các doanh nghiệp thờ ơ với quỹ nhà này, nguyên nhân chính là bài toán tài chính. Với mức ký quỹ 20%, đơn vị tham gia đấu giá phải bỏ ra hơn 1.800 tỉ đồng, rồi 3 tháng sau phải nộp ít nhất khoảng gần 7.000 tỉ đồng nữa thì quả là khó với hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Trong bối cảnh thành phố vẫn đang loay hoay với vấn đề thiếu quỹ đất, thiếu tiền để thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị thì có thể nói việc để dư thừa khối lượng nhà, đất TĐC trong nhiều năm qua quá lãng phí. Theo TS kinh tế Trương Huy Mai, nhà TĐC bỏ hoang là do chủ trương chưa gắn liền với thực tế. Trong quá trình thực hiện quy hoạch phát triển hạ tầng thành phố, chính sách tái định cư là rất cần thiết. Tuy nhiên, việc xây dựng nhà TĐC lại chưa phù hợp, chưa tuân theo những quy luật của cơ chế thị trường.