Có thật “cắt lỗ”

Dịch khiến cho thị trường kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề, trong đó thị trường bất động sản không ngoại lệ. Khảo sát trên thị trường gần đây xuất hiện nhiều thông tin rao bán căn hộ chung cư với các cụm từ “cắt lỗ”, “cần tiền bán gấp” hay “bán gấp”...

Đặc biệt, theo ghi nhận thì giá nhà chung cư trong khu vực nội thành đang có dấu hiệu giảm nhiệt rõ rệt trong thời gian gần đây. Một số căn hộ nằm ở vị trí đắc địa, thuộc dự án bất động sản cao cấp tại quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm... đang được nhiều người rao bán rầm rộ với mức giá cắt lỗ từ 100 - 300 triệu đồng/căn. Dù thực sự có dấu hiệu giảm nhưng không phải chung cư nào, chỗ nào cũng như nhau.

Đầu tháng 3.2021, anh Nguyễn Văn Minh (Hoàng Mai) đã quyết định rao bán một căn hộ 76 m2, tại tòa HH Linh Đàm, với giá 1,2 tỉ đồng. Thông tin do anh Minh cung cấp, căn hộ này sau khi về tay chủ được đầu tư thêm 100 triệu đồng để mua sắm nội thất, cùng một số trang thiết bị khác.

“Khi mua căn hộ này, gia đình tôi thống nhất sẽ cho thuê với mức giá 7 triệu đồng. Tuy nhiên, do thời điểm này đang gặp khó khăn về tài chính, nên chúng tôi quyết định bán cắt lỗ để thu hồi vốn”, anh Minh nói. Điều đáng nói, với giá cả thị trường hiện nay, căn hộ của anh Minh khi bán ra sẽ không hề lỗ chút nào.

Cũng rao bán căn hộ chung cư gần 70 m2 với giá 2,8 tỉ đồng tại một dự án giáp đường Phạm Hùng (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), chị Trương Thị Hoài (45 tuổi) cho biết, giá rao bán như vậy đã giảm vài trăm triệu so với hồi đầu năm 2020. Chị Hoài tốn gần 3 tỉ đồng mua và hoàn thiện nhưng nay cần tiền trang trải làm ăn nên đành bấm bụng bán cắt lỗ.

Trong khi đó, anh Trần Công Minh (một môi giới bất động sản) đang rao bán chung cư cho một chủ nhà ở căn hộ thuộc Chung cư FLC 36 Phạm Hùng diện tích 66,2m2, giá 2 tỉ. Theo anh Minh, giá này so với trước đây thì chủ đang phải chịu lỗ. Trong khi đó, theo tìm hiểu của PV, giá nhà chung cư này thời điểm cách đây 3 năm về trước thấp hơn nhiều.

Hô bán “cắt lỗ”, nhưng lãi thật

Giải thích về hiện tượng cắt lỗ, bán tháo căn hộ ồ ạt, một số nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng, đại dịch COVID-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế, nên việc ồ ạt rao bán bất động sản là điều đã được dự báo từ trước.

Trao đổi với Lao Động, chuyên gia bất động sản Nguyễn Trần Kháng cho rằng, việc chủ nhà rao bán ồ ạt cắt lỗ chung cư, người mua chắc chắn sẽ là người được hưởng lợi, khi tiết kiệm được một khoản tiền không hề nhỏ. Dù vậy, trước khi quyết định, người mua cũng nên cẩn trọng. Bởi, nhiều trường hợp quảng cáo là cắt lỗ, nhưng thực tế không hề lỗ.

Giải thích rõ hơn về điều này, ông Kháng nêu rõ, khi quyết định mua hoặc đầu tư vào căn hộ chung cư, khách hàng phải xác định tâm lý dòng sản phẩm này có tỉ lệ mất giá rất cao. Theo quy định “ngầm” của các công ty môi giới, tỉ lệ mất giá của các căn hộ chung cư sẽ là 20% trong 3 năm sử dụng. Các năm sau sẽ cộng dồn tỉ lệ khấu hao, tùy thuộc vào quy định của các công ty môi giới.

Ông Kháng nhấn mạnh, với những dự án nhập nhằng về pháp lý, nhiều “scandal”, chưa có sổ hồng, mức khấu hao sẽ còn cao hơn nữa, có trường hợp trên 30%. Chính vì vậy, vị chuyên gia này cho rằng chủ rao bán nhà đã ở được 4 đến 6 năm nhưng báo giá cắt lỗ. Thực chất chủ đó chưa trừ đi mức khấu hao và thời gian sử dụng. Phân tích thêm về vấn đề này, ông Kháng nói một căn hộ chưa có sổ hồng, lúc mua là 1,3 tỉ đồng, sau khi cắt lỗ là 1,18 tỉ đồng, mức giá này là đắt. Nếu lựa chọn căn hộ này, người mua sẽ bị thiệt.

Cũng trao đổi với PV về vấn đề này, chuyên gia bất động sản, PGS-TS Trần Thị Minh Châu (Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh) nhấn mạnh, hiện trên thị trường có hai trường hợp bán lỗ, lỗ thật và lỗ ảo. Trong đó những dự án lỗ thật là dự án đang tranh chấp, vướng pháp lý, bán cắt lỗ để tránh ôm hàng hoặc một vài người khó khăn đột xuất về tài chính cần bán gấp. Lỗ ảo là giá chênh lệch giữa lần mở bán đầu với lần mở bán sau. Người mua đầu tư có thể lời từ khoảng 10 – 20% so với người mua những đợt sau. Vì vậy, dù có bán lỗ 5 – 10% họ vẫn còn lợi nhuận.