Đặc biệt là việc đấu giá quyền sử dụng đất giúp huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế; tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản; đảm bảo lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, qua thực tế triển khai, Luật này đã phát sinh những khó khăn, vướng mắc, cụ thể như sau:

Thứ nhất, tại Khoản 2 Điều 38 Luật quy định tổ chức đấu giá tài sản tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 2 ngày. Tại Khoản 2 Điều 39 Luật quy định tổ chức đấu giá tài sản chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 3 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá.

Với các quy định trên, khi hết hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, người đăng ký vẫn có thể nộp tiền đặt trước vào 2 ngày sau nên phát sinh tình trạng nhiều khách hàng đăng ký tham gia đấu giá nhưng chưa nộp tiền đặt trước có thể thông đồng, thỏa thuận với nhau. Sau đó, chỉ một hoặc vài người nộp tiền đặt trước để mua tài sản gây nên tình trạng hồ sơ "ảo", khó kiểm soát.

Thứ hai, Luật quy định về hình thức đấu giá trực tuyến. Tuy nhiên, việc áp dụng hình thức đấu giá này có thể sẽ hạn chế đối với những người không am hiểu về phương thức, cách thức tham gia cũng như thiếu am hiểu về máy tính, internet.

Chẳng hạn, trả giá trực tuyến nếu chỉ gõ nhầm một con số có thể dẫn đến kết quả không mong muốn, dẫn đến mất tiền đặt trước; hoặc khó kiểm soát sự minh bạch trong kết quả đấu giá, nếu tổ chức đấu giá thông đồng, móc nối để làm sai lệch kết quả đấu giá mà những người tham gia trả giá rất khó phát hiện ra được.

Thứ ba, theo quy định tại Khoản 3 Điều 46 Luật thì người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá; kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trên cơ sở đó, việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác, không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật.

Tuy nhiên, quy định pháp luật và việc áp dụng các quy định về việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất hiện đang không thống nhất giữa Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và Nghị định 126/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Quản lý thuế. Do vậy, những quy định chưa thống nhất gây khó khăn, vướng mắc trong vấn đề này.

Thứ tư, về địa điểm đấu giá: Luật quy định cuộc đấu giá được tổ chức tại trụ sở của tổ chức đấu giá tài sản, nơi có tài sản đấu giá hoặc địa điểm khác theo thỏa thuận của người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thực tế hiện nay có trường hợp: Địa điểm đấu giá không phải là địa bàn nơi có tài sản, trong khi đó tổ chức hành nghề đấu giá thực hiện cuộc đấu giá lại thuộc địa bàn tỉnh khác quản lý.

Mặt khác, Luật này được ban hành năm 2016, điều kiện kinh tế - xã hội thời điểm đó khác với thời điểm hiện nay, khi đất nước ta phát triển hơn nhiều. Do vậy, một số quy định đã không còn phù hợp, một số thực tiễn phát sinh thì lại chưa được quy định cần sớm xem xét sửa đổi, bổ sung một cách toàn diện, kịp thời.